增加地積比率 建造擠逼都市﹖

香港高樓密佈﹐但維繫生命必需的陽光、空氣、綠化和交通﹐全部都只能在「不建樓」的地方出現。

為了解決日益嚴重的房屋問題﹐政府多管齊下﹐增加土地供應和住宅建屋量。當中包括早前提及的新發展區規劃(例如發展新界東北、洪水橋和大嶼山)﹐研究維港外填海和岩洞發展﹐改劃社區用地和休憩用地作住宅﹐甚至放風提出徵用部分郊野公園來建屋等。可惜處處碰壁﹐舉步維艱。今年的《施政報告》﹐更提出把港島北面和九龍半島以外地區的地積比率增加兩成。

在原有地盤增加建築密度﹐不涉收地﹐不用填海﹐又可增加住宅供應。相對於其他增加土地供應的辦法﹐看來較為直接有效。有專業人士更認為﹕「市區的住宅地盤﹐地積比率是八至十倍﹐新市鎮地區就算五倍變六倍﹐也不是大問題呀。」

有見及此﹐筆者有必要說明﹐這是一個過分簡單化的說法。城市的發展密度﹐不能單看地積比率數字﹐還要考慮城市規劃的佈局﹐和地塊的大小。在這兩個範疇上﹐舊區和新區在規劃上是有分別的。

舊區的八至十倍﹐建成的樓宇就算建到盡﹐大都只有二三十層。但且看港鐵九龍站上蓋發展﹐地積比率是八倍﹐住宅卻有六七十層高﹐還可興建全港最高的摩天辦公樓﹐比隔鄰的尖沙咀還要高幾倍。再看將軍澳的八倍﹐到處出現四五十層的住宅﹐令人感到極度擠逼。究竟問題出在那裡呢﹖

舊區的城市規劃﹐例如灣仔、中環、油尖旺等﹐橫橫直直的街道把地區切割成一片片的地塊﹐而每片地塊又分成眾多小地段﹐各地段有不同用途﹐如住宅、商業、工業、政府及社區、休憩用地等。這些地盤的面積一般都只有數百至數千平方米，例如中環的匯豐銀行總部大樓，佔地也不過是四至五千平方米(約零點四至零點五公頃)左右。

至於那些被劃為休憩用地及街道的土地﹐如維多利亞公園、遮打花園、修頓球場等﹐便沒有發展潛力。換句話說﹐這些土地的地積比率便是「零」。

問題就出現在新規劃區裡那些被規劃為「綜合發展區」或「其他用途」的土地上。看看這些地盤的面積：西九龍文娛藝術區是四十公頃﹐將軍澳夢幻之城是三十四公頃﹐港鐵九龍站是十四公頃。一個地盤，竟然大得等於一個區的面積。換言之﹐大型公園、道路的土地﹐全部計入了地盤面積之內。所以就算地積比率與舊區相同，總建築面積也會大大增加了。

城市規劃﹐是個非常專業的課題﹐公眾（或者非相關的專業人士）不容易完全明白。但城市規劃所產生的後果﹐卻是人人可以感受到。

眾所周知﹐地區樓宇過分擠迫﹐便會影響樓宇採光、空氣流通、產生熱島效應﹐令廢氣不易擴散﹐直接影響居民健康。人口過份擠迫﹐又會令道路網絡不勝負荷﹐影響交通暢達﹐為市民帶來諸多不便﹐隨時不只「等多一班車」。把社區用地和休憩用地都用作起樓﹐亦會令公共設施有所欠缺。

香港人要住得好﹐活得健康。基本的生存要素﹐在於陽光、空氣、綠化和交通。值得留意的是﹐這些維繫生命必需﹐全部都只能在「不建樓」的地方出現。倘若城市規劃得連呼吸的空間都沒有了﹐你叫大家怎樣活下去﹖

因此﹐城市要宜居﹐便不能忽視這個「實」與「虛」的平衡。至於如何平衡﹖這是一個非常專業的考量﹐而非長官意志說過就算啊﹗