淺談棕地發展

近年，政府為了解決房屋問題，千方百計找尋方法提高土地供應，以「多管齊下」方式開發住屋用地。當中包括增加地積比率、改劃土地用途、舊區更新、新市鎮發展，更提出在維港外填海和發展岩洞地下空間等。

有人說: 「發展就是破壞環境。」隨著社會對環保意識日漸提高，城市發展便更形困難。

在已發展地區增加密度，或在屋邨公共空間內「見縫插針」的加建樓宇，每每惹來鄰居反對，舉步難艱；改劃休憩用地和社區用地也同樣地到處碰壁。舊區更新面對業權分散、繁複的賠償收樓程序和保育問題，亦屢遭挫折。此外，郊野公園踫不得，收農地多爭拗，填海又被認為影響海洋生態；岩洞發展耗費高昂，難以符合經濟效益。故此，不少環保人士提出「棕地優先」計劃，催迫政府應先發展棕地，然後才考慮其他增加土地供應的辦法。看來，棕地發展相對於其他辦法，反對聲音較少。

究竟，甚麽是「棕地」？其實，棕地本來是綠地，一般是指位於新界鄉郊的荒廢或已被破壞並轉作其他用途的農地，主要集中於新界北部及西北部相對平坦及較容易到達的地區。這些土地，充斥著貨櫃場、貨櫃車停泊處、建造機械及物料倉庫等。

以上的活動，並非由政府刻意規劃，而是由土地擁有者經年累月地演化出來。這些活動，卻夾雜於寮屋民居、農地和養殖場之間，往往與周邊環境並不配合。

事實是，香港現時多個正進行規劃或設計的大型土地供應項目，包括洪水橋、元朗南、古洞北和粉嶺北等新發展區，便涉及共約340公頃的棕地，面積與整個啟德發展區相若。

發展棕地，雖然可以增加住屋土地供應，又可改善不配合的環境，但過程絕不容易，要解決的困難也不少。由於棕地並非空置，屬於私人土地，當中亦有經濟活動。要把棕地密集的地區作新市鎮發展，政府有必要提供全面的基建、交通及社區設施配套，更涉及收地、清拆、賠償及遷置等安排，需要周詳的規劃考慮。當中重中之重，就是如何有效地安置現有的作業，並配以相應的基建提升。這樣做，方能平息爭議，改善環境。

要安置現有的作業，又可騰空更多空地去作基建配套、住宅和社區設施；把原有作業向高空或地下發展，便是必然的選擇。因此，政府可考慮興建多層樓宇，底層可存放例如建築材料、貨櫃等重貨物，上層可作物流、貨倉或工場等其他用途。又或者，可以興建多層的貨櫃存放場地，以提高土地的使用效益。

設計這種多層樓宇以安置現有作業，需要考慮的事項，包括樓面面積、樓層高度、負重量和提供車輛通道等。以上事項，技術上不難解決。但更大的問題是，興建這些巨型建築，相對於讓同類設施使用空置地面，建築費一定高昂。到時究竟由誰付鈔發展和管理﹖經營者又有能力承擔租金嗎？這些問題，更需要相關業界與政府一同探討可行的具體解決方案。