市區重建 難解土地荒

最近傳媒報導，市區重建局正進行「油麻地旺角的地區規劃研究」，旨在探討如何提升該兩區目前土地效益及重建潛力。局方亦考慮可否以轉移地積比率的辦法，以增加地區的建築密度。轉移地積比率的意思是，一方面把該區部分舊樓復修以延長其壽命，另一方面再把這些樓宇的「剩餘發展潛力」轉移到個別重建地塊，令市區重建在財務上更可行。研究預計最快在二○一九年中完成。

近月，土地供應專責小組正在密鑼緊鼓，為本年三月進行的公眾參與活動做準備工作，目的是讓社會討論多個增加土地方案的利弊，以作取捨。「市區重建」，亦是十五個增地選項之一。

究竟，市區重建對增加土地或住屋供應有多大成效呢？

城市發展，拆舊樓建新樓往往被視為理所當然。過去的舊區更新，例如在中環、灣仔、西營盤和油麻地等地區，拆的多是三四層高的老舊唐樓，再重建為三四十層高的大廈。雖然是「先減後加」，但由於重建前後的面積差距，不但能增加居住單位數目，亦為市建局和發展商帶來可觀的利潤。

但時移勢易，這些密度低的舊樓，如今已所餘無幾。而建於上世紀六、七十年代的樓宇，絕大部分已用盡地積比率。由於重建價值不高，便欠缺了商業誘因進行重建。就算重建，亦未必會對總樓面面積帶來重大增長，對增加住宅供應量的幫助不大。在一些個別例子中，更有現有樓宇發展密度已超過現行建築物條例准許的密度(即重建後樓宇總面積比現有樓宇面積還要少)，令重建在經濟考慮上不可行。

因此，對於通過市區重建可以增加住屋供應的說法，恐怕已成過去。

值得留意的是，到三十年後，這些樓宇都已屆七十年或以上的樓齡。雖然重建潛力低，但因樓宇老化影響安全，亦隨時要面對重建的壓力。受重建影響的住戶需要有足夠的房屋以作調遷安排。按政府《長遠房屋策略》的估算，三十年內包括公私營房屋受重建影響的住戶所產生的總房屋需求便達三十萬個單位，佔總額外住宅單位需求量的三分之一。倘若未能及時提供足夠土地作重置安排，社會面對樓宇老化帶來的安全隱患，極大可能將會束手無策。

由此可見，因為市區重建發展差額愈來愈低，又涉及原住客重置問題；故此並非有效解決土地短缺的良策，反而增加了對額外土地供應的需求。

另一方面，市區重建牽涉收樓賠償，而且業權分散，集合業權需時，本身便是一個冗長的過程，更屢屢遇上爭議。地盤愈大或牽涉業權數量愈多，時間便愈長。面積達五公頃的觀塘市中心重建便是一例。重建區由二○○○年啟動規劃至今，輾轉十八年，爭端不絕，至今仍未見家鄉。而且，市區重建建的都是私人住宅，無法解決公共房屋短缺問題。

故此筆者得出的結論是：市區重建應被視為回應市區樓宇老化的問題，及改善老舊社區居住環境的策略，而非一個有效提供土地供應的辦法。

再者，面對將來樓宇老化危機，提供額外土地供應作為應對方案，已是刻不容緩。

(註：文章內容只屬筆者個人意見，並不代表土地供應專責小組立場。)