善用閒置土地 紓緩住屋短缺

為解決香港建屋用地不足，土地供應專責小組連月來在會議中討論不同的土地供應方案，為三月進行的公眾參與做準備。研究所得，維港外填海、郊野公園邊陲地帶、新市鎮發展、發展岩洞等選項，都是遠期措施，沒二十年都不能成事。填平水塘和搬遷貨櫃碼頭，更是比長期更長期。市區重建牽涉收地賠償和重置，亦未能有效增加土地供應。

所謂「遠水不能救近火」，面對十年以內的土地短缺，要緩解燃眉之急的短中期措施，唯有從改劃現有用地、增加建築密度和通過公私合營利用私人土地等辦法中作考量。

有建議認為政府可以利用社區閒置土地興建房屋。這些土地，包括空置政府土地、以短期租約方式出租(Short Term Tenancy)及以臨時政府撥地方式批出的土地(Temporary Government Land Allocation)。相關的建議亦已包含在十五個增地方案選項當中。

短期租約和臨時政府撥地的出現，主要是因為已規劃的長期發展未能即時落實，為免土地空置，在「空檔」時間出租或撥與政府部門作臨時用途，務求地盡其用。不過，到長遠發展項目展開，這些土地便會交還。

政府提供的資料顯示，短期租約用地面積共約二千四百五十公頃，臨時政府撥地共約三千三百四十公頃，空置政府土地約一百四十公頃，總面積達接近六千公頃。

從數字看，六千公頃是個極為龐大的面積；如果全數利用，理應可把所有問題解決。但事實又是否如此？

先看短期租約用地，現時共約五千三百個短期租約合共約二千四百五十公頃，當中有二千公頃用作工地、貨櫃有關用途、鐵路項目、文化活動(如西九文化區)和保育項目等；部分亦早已包括在擬議的新發展區內，及在最近改劃作住宅用途。單是機場三跑工程的工地，已佔去一千六百四十公頃。這些已有長遠規劃的土地，其實經已包括在現有或規劃中的土地供應內。

剩下的三百五十公頃短租用地共四千八百八十幅，都是面積細小的零碎土地(超過八成是少於五百平方米)，用途主要是作社區設施、綠化和休憩用地，難作獨立發展。對於那些在私人住宅範圍內而公眾難以到達的土地，便以短租租予鄰近業主作私人花園。

臨時政府撥地，共約四千幅合公三千三百四十公頃，主要是用作進行興建道路或公路的施工地盤(約一千九百五十幅合共二千八百五十公頃)。這些土地最後都會成為交通基建的一部分。至於其餘的，便正在支援不同的政府及公共用途。

值得留意的是，在短期租約用地和臨時政府撥地當中，大多已有長遠規劃用途。未有長遠規劃的土地，大部分都是面積細小，分佈零散，坐落於遍遠位置，缺乏交通配套，難以應付高密度發展。

至於空置用地，共約九百一十二幅合共一百四十公頃。政府認為這也許適宜供社區組織用作綠化和社區用途。有關清單已上載至地政總署網頁讓公眾查詢。至於有多少可以用作住宅，政府現階段還未有詳細研究。

由於近年出生率下降，適齡學童人數持續減少，不少學校「被殺」，造成大量空置校舍，總數超過二百間。經過規劃署檢視，政府已將當中二十八間改作公私營房屋和丁屋發展用途，一百二十九間建議保留作政府、機構或社區用途。

為解短期住屋短缺，筆者建議可把這些劃作社區用途的校舍改裝為臨時房屋以增加住屋供應。早前便有珠海學院建築系教授和學生建議把觀塘一所空置中學校舍，改造成由社福機構營辦的過渡性房屋，預計可提供一百個二至四人的單位，容納三百八十人。按此推算，一百間空置校舍便可提供約一萬個單位。

利用位處交通網絡完善的空置校舍改作臨時房屋，好處是供水、排污、消防等基本設施已齊備，亦不會對環境造成負面影響。空置校舍連規劃連施工，需時三至四年，且不用打樁，隨時比熟地建屋還要快捷。筆者認為，改建校舍，總比另覓土地建貨櫃屋更有效和實際，對解決短期房屋需求應有幫助。

(註：文章內容只屬筆者個人意見，並不代表土地供應專責小組立場。)