新市鎮發展 不容再拖

為了應付急速的人口增長和改善市民居住環境，上世紀七十至九十年代之間，香港出現了九個新市鎮。第一代的荃灣、沙田和屯門在七十年代動工；第二代的大埔、粉嶺上水及元朗則在七十年代後期動工建設；至於第三代，便是將軍澳、天水圍和東涌，在八十及九十年代展開。九個新市鎮合共佔地近一萬七千公頃，共可容納人口近四百萬。

不過，自九七年回歸後往後二十年，香港新市鎮發展便停滯不前，直到現時才有古洞北/粉嶺北(前稱新界東北發展區)、洪水橋、元朗南和東涌新市鎮擴展等新發展區及新市鎮擴展區。至於新界北則仍在研究中。二十年間的「空缺」，造就了今天房屋問題日趨嚴重的局面。

值得留意的是，規劃中的新發展區與上世紀發展的新市鎮相比，規模實在小得多。沙田新市鎮(包括馬鞍山)的總發展面積約三千五百九十一公頃，規劃人口為七十七萬。至於將軍澳，總發展面積約一千七百一十八公頃，規劃人口為四十四萬五千人。而且這兩個新市鎮，土地主要由填海所得。

相比之下，東涌、古洞北/粉嶺北、洪水橋和元朗南等多個新發展區合共總發展面積只有一千一百四十二公頃(不及三分一個沙田的面積)，規劃人口共五十八萬。當中面積最大的洪水橋亦只有四百四十一公頃。這些新發展區已全數計入政府可提供的三千六百公頃新增土地數目。但餘下所需的一千二百公頃便仍然未有著落。

從土地供應角度看，新市鎮發展相對於其他「見縫插針」式改劃土地，對提供優質生活環境更加有效。新市鎮除了為新增人口提供住屋外，還有交通配套，社區設施如學校、警署、消防局和醫院等。此外還要提供足夠的休憩用地和商業用地，為市民締造一個宜居的環境。為了減少因上班而產生的跨區交通流量，今天的新市鎮亦應提供就業機會。

要實踐以上各點，必須有一個較整全較完善的規劃，而地塊亦需有足夠的面積規模。單靠東拼西湊的改劃土地，或只利用零碎分散的棕地、農地或鄉村式土地(或稱「丁地」)，根本難以成事。

筆者亦發現，「新市鎮發展」作為在土地供應專責小組會議中的十五個增地方案選項之一，其實與其他方案也有重疊。事實是，新市鎮發展的土地來源，當中亦包括了填海、棕地及農地，而後兩者又包括私人土地。例如古洞北/粉嶺北、洪水橋和元朗南三個發展項目便涵蓋約三百四十公頃棕地。而擬議的新界北便包括約二百公頃的棕地。《香港2030+》建議的東大嶼都會，便會由(維港外)填海所得。不過，政府這些新市鎮發展建議，並不牽涉動用任何郊野公園邊陲地帶。

要發展一個新市鎮，所需時間非常冗長。過程中要經過詳細的規劃和工程研究，多個階段的公眾參與，再通過法定的環境評估和規劃程序。倘若需要收回土地，便往往牽涉賠償和重置，才能展開地盤平整、基建和建屋等工程。一般來說，新市鎮發展項目，規劃研究至讓首批居民遷入通常需要十五至十八年。若然遇上任何撥款、收地和賠償等爭議，時間可能更長。

因此，新市鎮發展區只能作為中至長期提供土地的選項。話雖如此，面對三十年內仍欠一千二百公頃土地和一百萬個居住單位的嚴峻情況，發展新市鎮絕對不能裹足不前。

香港新市鎮發展，二十年的毫無寸進，造成了今天的局面。要把房屋問題解決，我們實在沒有再拖延的本錢。

(註：文章內容只屬筆者個人意見，並不代表土地供應專責小組立場。)