釋放高球用地 緩解房屋短缺

土地供應專責小組於本週二舉行了第九次會議，討論「利用私人康樂用地改作其他用途」作為增加土地供應的選項。當中最觸目的，自然是佔地有九個維園之大的粉嶺高爾夫球場應否收回作發展之用。事實是，早在會議之前，相關建議經已在城中鬧得沸沸揚揚。有意見認為高球場佔地廣但使用率低，應該收回以解決嚴峻的房屋問題。持反對意見的則認為粉嶺高球場為香港高爾夫球代表隊的主要訓練場地，自一九五九年起每年均舉辦國際高爾夫球賽，對發展本港體育活動有重大貢獻，改作建屋將會嚴重窒礙高爾夫球運動發展，甚至影響本港國際聲譽。

粉嶺高爾夫球場位處粉嶺上水新市鎮旁邊，距離上水站約八百米，佔地一百七十二公頃。該幅土地提供了三個十八洞的高球場，分別為舊場、依甸場和新場。粉錦公路把整個高球場分成東西兩邊，東面佔地約三十二公頃，西面佔地約一百四十公頃。西面範圍內亦包括了三座歷史建築，分別是行政長官粉嶺別墅(一級)、高球場會所(二級)和高球場小食亭(三級)。球場內也有約三萬棵樹木，當中包括約一百六十棵古樹和受保護品種，也有百多個零散分佈的墳墓和金塔，倘若發展便需要設法保存。

由政府提供的文件顯示，規劃署曾委託顧問對新界北發展進行初步可行性研究，當中包括了粉嶺高球場改作發展用地的評估。顧問提供了兩個方案，一是局部發展，即只發展粉錦公路以東的部份舊場；二是全面發展。

按顧問初步研究建議，局部發展方案涉及粉錦公路東面的部份舊場(共八個洞)，而西面餘下的一百四十公頃(兩個半球場)則保留作高爾夫球場用途，以繼續舉行國際性賽事。高密度住宅發展建議設在最接近上水新市鎮的東北部，而較遠離新市鎮的位置則建議作低密度發展。該方案可提供四千六百個住宅單位，容納約一萬三千人。

至於全面發展方案，顧問報告建議把整個高球場作房屋、商業、社區、休憩用地，以及旅遊/消閒用途。東北面作高中密度發展，西南面主要是消閒和休憩用地。全面發展後，可提供一萬三千二百個單位，容納約三萬七千人，並可提供約一萬二千個就業機會。

坊間有意見提出，為何偌大的高球場只能提供一萬多單位？質疑有否報細數。規劃署回應這是顧問的初步建議，建築密度繫於地區基建設施。筆者理解，建築密度亦考慮了與毗鄰地塊的協調，例如倘若附近是丁屋、綠化地、康樂用地或農地，便不宜作高密度發展。不過，個人認為建築密度在詳細規劃時仍有上調空間。

研究土地供應選項作取捨當中的一個重要考慮，是時間。值得留意的是，顧問認為局部發展方案可以獨立進行，而且無需大規模擴闊粉錦公路而牽涉遷移東江水水管；而只須改善道路交匯處、污水系統、排水系統及食水供應各項基礎設施。換句話說，局部發展方案比任何填海或徵用郊野公園作新市鎮發展，甚至公私合營方案更快速。

相反，全面發展方案由於要改善策略交通網絡，便需配合新界北市鎮同時發展，更要考慮是否重置粉嶺高球場。但新界北連規劃過程也未啟動，住屋供應更是遙遙無期。

粉嶺高爾夫球場的土地業權屬於政府，不會牽涉任何收地賠償等問題。相對於發展新界棕地和農地，省卻大量時間和金錢。而有關租約亦在二零二零年八月期滿，可於短時間內騰出土地作建屋用。局部發展方案亦無需大量的基礎建設，預計十年之內便可提供住宅供市民入住。

局部發展高球場，既可短期內提供公營房屋，又能保留高球場作國際賽事，也不影響歷史建築和受保護樹木。故此筆者認為，局部發展方案可說是在短中期增加土地供應的有效辦法。

(註：文章內容只屬筆者個人意見，並不代表土地供應專責小組立場。)