實踐宜居願景 必須未雨綢繆

香港人正面對「樓價貴、住屋細、環境擠」的居住問題，樓價租金不斷上升，輪候公屋時間已達四點七年，劏房數目接近九萬三千個。要把問題解決，增闢土地的工作實在刻不容緩。

根據規劃署《香港2030+》的研究，香港未來三十年的土地需求將不少於四千八百公頃，而計及所有已落實或已規劃的三千六百公頃，預計香港長遠仍欠最少一千二百公頃用地，即約六十個維園的規模。

土地供應專責小組曾就《香港2030+》預計四千八百公頃的土地需求所採用的背後假設作出檢視，發現相關估算偏向保守。相關假設並未有充分計及市民對改善人均居住面積的訴求、人口老化令醫療和社福服務設施的增長速度、市區重建步伐或需加快、部份行業所需的土地未有計算在內等多項因素。

另一方面，就三千六百公頃的土地供應，當中亦有不確定因素。例如二百一十幅的改劃土地，當中三分一仍未展開改劃，面對反對意見隨時亦要放棄或縮減規模；至於如元朗南、洪水橋、粉嶺北和古洞北等新發展區計劃，要面對挑戰也不少，規模和落成時間亦有可能因撥款、收地賠償及遷拆重置等問題有所影響。倘若以上兩類主要土地供應來源未能如期和全數落實，最終土地供應的數量將會較預期少。

因此，土地供應專責小組相信，一千二百公頃土地短缺只是保守估算。實際短缺數字應較一千二百公頃為高。

一千二百公頃土地往那裡找？土地供應小組在過去六個月來已檢視了近二十個增地選項，包括短、中、長期，筆者近半年來已在本欄詳述各增地選項的細節。我們認為，沒有任何單一選項可以解決短中長期的土地供應問題。我們經已準備就緒，提供各增地選項的詳盡資料讓公眾參與討論。

另外，亦想趁此機會，談談土地儲備的概念。

顧名思義，要建立土地儲備，土地供應量必須高於土地需求，做到有土地盈餘，才能提供儲備。即是說，我們就算覓地滿足《香港2030+》那一千二百公頃的「規劃短缺」，並不足以建立土地儲備。

在土地儲備的問題上，坊間有不同的意見。有人認為，每片土地都應該有清楚計劃用途，我們不應在未有確定需要時擁有儲備。持相反意見的則認為，我們應該未雨綢繆，及早預留額外土地以應付不時之需；由於土地供應需時，不能一蹴即就，倘若沒有準備，到需要時才臨渴掘井，恐怕已經太遲了。

事實是，沒有人能準確預計將來。香港正面對人口增長和人口老化的實況，而且居住環境愈來愈擠迫，醫療和社區設施(如醫院和老人院舍等)經已捉襟見肘。三十年後樓宇老化，大範圍的市區重建亦需額外土地作重置居民。作最壞打算，一旦不幸出現天災人禍，亦隨時需要大量土地作應急之用。

如果沒有額外土地，面對以上種種問題，唯一解決辦法便是增加已發展區的密度。例如改劃土地用途和提升發展密度，見縫插針的建屋，徵用郊野公園和公共空間等。這些舉措只會令本已擁擠的都市環境更差劣，甚至影響城市衛生、採光、通風和綠化，對居民身心健康造成傷害，更遑論要長遠改善市民住屋狹窄的問題。長此下去，距離打造宜居城市的願景愈走愈遠，要住大些住好些更是遙不可及。

土地儲備亦可協助香港提高整體的發展容量，以應對不可預知的各項經濟機遇和挑戰，並預留空間落實新措施，達致改善市民居住環境、建設宜居城市的願景。

由此可見，有充足的土地供應，各式各樣的社會民生問題，包括興建公私營房屋、商鋪寫字樓、老人院舍、醫療設施和休憩空間等，方有解決的可能。我們要為下一代做好準備，絕對不能短視，只顧眼前需要，見樹不見林。

(註：文章內容只屬筆者個人意見，並不代表土地供應專責小組立場。)