短中期土地供應的選擇

I 土地供應專責小組成立以來已舉行了十四次會議，本月二十六日便會啟動為期五個月的公眾參與活動，讓社會大眾對十八個增地選項進行討論並表達意見。

由於選項眾多，為方便聚焦討論，我們把選項分成三大類，分別是短中期(四項)、中長期(六項)及概念性建議(八項)。我們亦會把連月來探討各選項的效益、成本、預計提供土地的時間、要面對的挑戰等客觀事實和數據，詳列於公眾參與小冊子和網站內供市民參考。

被納入短中期，即有潛力於未來大約十年內提供額外土地的選項，包括(一)棕地發展；(二)利用私人的新界農地儲備；(三)利用私人遊樂場地契約用地作其他用途；及(四)重置或整合佔地廣的康樂設施。

近日，民間組織或社會輿論已對部份短中期方案展開辯論。有團體應為應棕地優先，即全數把棕地發展才考慮其他方案。利用私人農地的公私合營方案被批評為「明益發展商」，極具爭議。另外，私人遊樂場地則聚焦在是否發展粉嶺高球場的正反意見中爭辯不休。

先談棕地發展。據政府估算，新界約有一千三百公頃的棕地。而古洞北/粉嶺北、元朗南、洪水橋和粉嶺北的新發展區，已涵蓋五百四十公頃。其餘的七百六十公頃則散佈於新界各處，例如屏山、橫洲、錦田、八鄉、石崗、牛潭尾、新田和龍鼓灘等。已規劃在新市鎮內的棕地，屬中長期的新市鎮發展。把棕地獨立發展的可行性便屬短中期的土地供應選項。

棕地發展可以解決現時規劃凌亂的問題。值得留意的是，棕地並非閒置土地，而且九成是私人土地，不少仍有用作倉庫或車場等工業用途；要發展便牽涉重置及賠償安排。另一方面，發展零散分佈的棕地，也要考慮交通基建容量和社區設施是否足夠。

第二，是私人農地。從坊間資料所得，各大型發展商擁有一千公頃以上的新界農地。發展商收購農地，目的當然不會是用來耕種，而是希望透過改劃和向政府補地價後興建房屋。但改劃能否成功或發展規模往往受制於交通基建的容量。公私營合作的建議，便是透過政府提供基礎設施，適當放寬地積比率，並要求發展商在住宅發展中提供某個百分比的可負擔房屋，以滿足市民的住屋需要。

雖然該建議能在短中期土地荒的情況下提供公營房屋土地，理應對公眾有利；但由於發展商也有「着數」，被部份人士認為有「官商勾結」之嫌。因此，要釋除社會疑慮，政府有必要為這類公私營合作訂立一套公平、公開和透明的機制和客觀準則，以處理各個申請並挑選合適項目。

第三，是利用私人康樂用地。香港現時有六十六幅私人遊樂場契約用地，當中二十七幅由私人體育會持有，共佔地約三百四十一公頃。而佔地面積達一百七十二公頃的粉嶺高球場，一直是討論焦點所在。政府顧問提出了局部發展和全面發展兩個方案，而獅子山學會最近也提出圍繞高球場建屋的方案供公眾討論。

與私人農地和棕地都屬私人土地相比，遊樂場契約用地都是官地，無須涉及收地和賠償等繁複和具爭議的程序。而且，面積大的土地亦能較有效地進行規劃。但在土地有限供應下，如何找到體育及住屋需求的平衡點，便需要由社會辯論後作決定了。

第四個選項，是重置或整合佔地廣的康樂設施。現時佔地三公頃或以上的體育設施和康樂場地共有九十五個，包括運動場和體育館；公園；度假營、郊遊區和水上活動中心；戶外泳池和康樂體育中心等。不過這些設施使用率高，遷置可能會對當區居民有影響。政府可考慮地盡其用，把體育用途於住宅作綜合發展。另外，利用已活化堆填區作重置用途再騰出土地，也是可行的做法。

總括來說，上述選項幾乎全是具爭議性或牽涉個別持分者利益的做法。但面對短中期土地供應的缺口，公眾必須作出艱難的抉擇，我們已沒有一再迴避和拖延的本錢了。

(註：文章內容只屬筆者個人意見，並不代表土地供應專責小組立場。)