中環三號用地 連接市區與海濱

【圖：中環三號用地的發展用地，可提供良好機遇改善中環核心區與海濱的行人連接。】

今年《財政預算案》宣佈，位處中環新海濱的三號用地將在本年度招標出售，更罕有地採用「雙信封制度」，即投標價格並非遴選中標者的唯一考慮因素。早前發展局局長指出，除標價外，發展項目設計亦屬評審標準。即是說，價高者也未必得。

面積約四點七五公頃的三號用地，是中環新海濱區的八幅主要地塊之一。用地位置顯赫，自南至北由皇后像廣場一直伸延至海濱的新天星碼頭，西面是國金廣場，東面是大會堂及中環新海濱活動區；當中亦包括舊天星碼頭停車場及郵政總局的兩幅土地。地塊主要用作商業及辦公室用途，可建樓面面積約十七萬一千二百平方米。

二零零七及零八年，規劃署為中環新填海土地進行《城市設計研究》，包括兩階段廣泛的公眾參與活動，通過展覽﹑工作坊﹑公眾論壇和問卷調查等與社會討論新海濱的城市設計。還記得，當年天星碼頭及皇后碼頭的保育爭議在社會鬧得沸沸揚揚，如何重置兩個碼頭亦成為當年的討論焦點。結果，政府決定把天星鐘樓在原地(即三號用地地塊之內)重置。至於皇后碼頭，會遷移到海旁九號及十號碼頭之間。

三號用地，政府最早的建議是興建一座近四百米長的大廈，當時更被冠以「摩地大廈」(Groundscaper)的別名。不過，在公眾參與過程中，該設計被批評為體積過大，有如一幢IFC橫放在海旁；阻礙城市通風及影響海濱景觀。後來，政府順應民意，把長條狀的大廈「斬件」，在東西向的街道上空保存通風走廊，減低建築密度，及增強高度限制。

按照《海濱規劃指引》，位處維港海旁的樓宇，應以低矮設計為主，以避免遮擋較內陸的樓宇享用海濱景觀。因此，三號用地設有樓高限制，西面(即國金廣場以東)在水平基準以上五十米，東面則在水平基準以上十五米。規劃指引亦列明，樓宇應以梯級式設計，樓宇高度應從內陸向海濱遞減，以配合海濱整體景觀。

要成就交通暢達的海濱，讓遊人可方便地進出，海濱區與內陸地區的行人連接便極為重要。現時中環商業區與天星碼頭以一條筆直的天橋接駁，但天橋只作為單一的行人運送用途，沿途未能提供豐富的行人體驗，沈悶的天橋難以吸引市民前往海濱。三號用地的發展，正好提供良好機遇，改善海濱的可達性。

三號用地的發展方案，將提供兩萬五千平方米的公眾休憩用地，當中約一半在地面，一半在園景平台。地面公共空間設置在地塊東面，與毗鄰的皇后像廣場、大會堂花園和愛丁堡廣場等公共空間結合。零七年被拆卸的天星鐘樓，將會原地重置，成為地面公共空間的一個重要地標。

地面空間既可增加休憩用地，又可讓在核心區行走的路人無遮擋地欣賞海景。不過，要在地面從市區走到海濱，便要橫過馬路。園景平台正好讓行人直接從內陸步行至海濱。這段園景平台，除了擔當連接海濱的通道外，亦應該是朝氣蓬勃的公共空間。三號用地的規劃大綱除了要求發展商在休憩用地種植樹木、擺設座椅和遮蔭設備外，更明確鼓勵設置露天餐廳和咖啡座等設施，以增加該段城市空間的吸引力。地塊內的公共空間將由發展商管理，需二十四小時免費開放給市民享用。

中環新海濱用地自規劃至今已超過十年，三號用地以雙信封制度招標，評審機制除了審視建築設計的優越性以打造香港地標外；最重要的，是必須確保公共空間的設計合乎公眾利益，成就朝氣蓬勃的海濱，並為往返市區到海濱的行人帶來便捷及豐富的行人體驗。