市建局不建「牙籤樓」﹖

市區重建﹐一直以來充滿爭議。近日市建局表示﹐今年錄得二十三億元赤字﹐是五年來首次虧蝕。主席更建議﹐長遠而言要以「新思維」做重建﹐例如重建較大的地盤﹐和擴大市建局作為「促進者」協助小業主聯合出售物業予發展商作重建等。

早前筆者曾在本欄提及﹐「有水位」的市區重建項目已買少見少﹐市建局將來負責的項目不一定賺錢﹐是早就料到的事情。市建局面對這個情況﹐又在不願要求政府注資的前提下﹐自然要考慮拆招應變。

市建局認為﹐近年部份重建項目規模太小﹐只能興建「牙籤樓」﹐對社區得益不大。反之﹐以「綜合發展區」模式發展﹐把一些內街納入計算地積比率﹐重建便更有效益。

究竟﹐甚麼是「牙籤樓」﹖建「牙籤樓」﹐又有甚麼問題﹖

香港的舊區﹐例如灣仔、北角、油尖旺和深水埗等﹐都是以方塊式規劃。橫橫直直的街道把地區劃成多個街區﹐每個街區再細分成多個小地塊﹐舊唐樓背靠背﹐中間隔著後巷。舊區重建﹐便把舊樓拆掉﹐在空出的地盤上建新樓。倘若能把多個相連的地盤合拼﹐便可建更大面積的樓宇了。因此﹐建築物的形態亦因應地盤的大小而有所分別。

樓宇設計受《建築物條例》所限﹐地積比率控制著樓宇的總面積﹐覆蓋率(site coverage)則控制著樓層的大小。舉例說﹐一個四百平方米的地盤﹐地積比率是七點五﹐可建的總樓面面積便是三千平方米。若然覆蓋率是百分之三十三的話﹐每層樓的樓面面積就是一百三十三平方米(約一千四百平方呎)。

再看每層樓面的設計。任何樓宇﹐住宅單位以外必要有兩道逃生樓梯(俗稱走火梯)、電梯、走廊、水錶房和電錶房等設施。這些「最低消費」﹐不論樓面大小﹐往往佔用了約五十平方米(約五百餘呎)的樓面面積。因此一個一千四百平方呎的樓面﹐可撥給單位的實用面積﹐大概只有八百餘呎﹐亦只能開「一梯兩伙」或「一梯三伙」的圖則﹐實用率約六成。

這些一梯兩伙或一梯三伙窄而高的樓宇﹐有如牙籤般插在地面上﹐因此被稱為「牙籤樓」或「鉛筆樓」(pencil tower)。而且﹐地盤愈細﹐實用率便愈低。

「牙籤樓」實用率低﹐實用面積小﹐如今賣樓又以實用面積定呎價﹐因此市建局認為「計唔掂數」﹐正考慮放棄承擔細小地盤的重建計劃。

不過﹐筆者認為﹐「牙籤樓」式的重建﹐也有可取之處。

筆者工作地方在北角舊區﹐這裡沒有市建局的項目﹐過去數十年的重建都是小地盤式的。今天走在街上﹐可感受到一個由上世紀五十年代的四層高唐樓﹐到六七十年代的洋樓﹐以至新近落成的豪華單幢樓和商業大廈組成的社區。數十年來﹐重建不斷發生﹐但大街小巷一條都沒有少。地面還有茶餐廳、粥麵店、生果檔、文具店、五金店和雜貨店等傳統商舖﹔也有深受遊客歡迎的露天市集。

相對於大範圍推土機式的市區重建﹐在這裡﹐重建是漸進式地進行﹐城市是有機地轉變(organic regeneration)。市區更新之餘﹐原有的地區特式和社區生態亦不會在一夜之間徹底消失。

至於以大地盤為主的「綜合發展區」模式重建又有何利弊﹖下周再談。