轉移地積比率 保育皇都戲院

【圖：位於北角英皇道的皇都戲院，建築物外型獨特，別具保育價值。】

在寸金尺土的香港，歷史建築保育問題一直以來一方面是民間爭議的焦點，另一方面則是政府的盪手山芋，尤其當建築物座落於私人土地上。發展商為了商業利益，把具保育價值的舊樓宇拆掉重建新樓，屢見不鮮。

二零零七年，景賢里被業主毀容，險被消失於推土機下。後來政府以換地方法解決，歷史建築由政府接手，這座具中國古典建築特色的樓宇才得以保存，並加入「活化歷史建築夥伴計劃」。不過，往後的何東花園和同德押舊唐樓，縱使民間極力爭取保存，但由於政府並未有一套完整的保育政策，最終亦難逃被拆的厄運。大家只好眼巴巴地看著一座又一座的歷史建築從城中灰飛煙滅。

最近，位處北角的皇都戲院，亦面對被清拆危機。地段物業正被財團逐一收購，重建工程如箭在弦。有民間組織為了保存這幢設計獨一無二的建築物，舉辦導賞團帶領市民認識該建築物，又發起聯署運動，更請來知名人士拍攝短片，要求古物諮詢委員會把戲院評級提升為一級歷史建築，希望盡力把皇都戲院保存下來。

皇都戲院建成於一九五二年，初時名為璇宮戲院，由建築師G.W.Grey設計，一九五九年易名為皇都戲院。建築物的外型非常獨特，屋頂上出現了一組外露而層次鮮明的拋物線圓拱形鋼筋混凝土結構。這種從上吊起的屋頂結構，可令戲院內部沒有柱子的遮擋。也有稱該設計受蘇維埃現代主義(Soviet Modernism)所影響，當年算是一種前衛的設計。樓高三層的戲院，全院包括大堂和超等共有千多個座位，地下是停車場，外牆呈裝飾藝術風格。外牆上還有一幅出自中國名畫家梅與天手筆，揉合了中國、東南亞及西方藝術，題為「蟬迷董卓」的大型浮雕。

這座反映當年工程技術的建築物，為香港罕見，別具保育價值。

問題是，在現行制度下，古諮會作為歷史建築的評級機構，只能把建築物評訂級數，以一級為最高。但古諮會並無法定權力強制業主保存任何建築物。留與不留，最終仍是由業主作主。

由於重建後的樓面面積往往比原來建築物的高得多，業主為了商業利益，豈會放棄重建賺錢的機會？因此要把戲院保留，便要為業主提供足夠保育誘因。筆者認為，在皇都戲院的情況下，轉移地積比率是個可行的辦法。

轉移地積比率的概念，就是把要保存的歷史建築所在的的發展潛力(或剩餘地積比率)轉移到相鄰的土地上。舉例說，倘若拆掉原來樓宇與重建後的樓宇的樓面面積差額是一萬平方米，該等面積便可以額外加在相鄰地盤的可建樓面面積之上。

灣仔和昌大押和旺角中電公司鐘樓得以成功保留，皆因其潛在發展面積被轉移到隔鄰的重建地盤中。

皇都戲院所在地皮，其實是包括了南面臨近英皇道的戲院和北面臨近渣華道的商住樓宇，後者並非歷史建築，並沒有保留價值。故此，政府可與發展商商議，要求發展商在重建範圍內只能拆卸皇都戲院以外的建築物，再把戲院地段剩餘的發展潛力加在拆卸後的北面地段內。此舉既可保存具建築特色的皇都戲院，而發展商亦可盡用地盤的發展潛力，是個雙贏方法，

當然，在者大原則之下，還有不少細節和技術問題需要解決，有賴相關政府部門配合。例如規劃署和城規會需適量放寬高度限制，屋宇署需放寬平台高度等，目的就是協調保育與發展並存的可行性。

若然有關部門一成不變，便難以成全這個有條件做到新舊兼容的項目了。