愈住愈貴 愈住愈細

住屋問題一直是困擾香港人的議題。樓價高企，有人買不起樓，有人屈居劏房，有人連劏房也住不起。公共房屋供不應求，輪候時間愈來愈長，也是不爭的事實。

私人樓宇單位愈來愈細，亦成為近日傳媒討論焦點。

近年愈來愈多實用面積少於二百呎的蚊型單位推出市場，皆因住宅呎價高昂，為了令整體樓價可負擔，細單位便應運而生。不過，百多呎的細小單位，樓價動輒也要三四百萬。

細小單位成為城中熱話，除了面積外，單位設施和設計亦觸動不少人的神經。

從前，一間住屋，有客飯廳、睡房、廚房及廁所，是基本間格。廁所要有「三件頭」，即坐廁、洗手盆和浴缸或花灑，也是普通常識。但由於單位面積「趨細」，「一房沒廳」和開放式廚房已成「例牌」。到了今天，「奇則」出現。廁所竟然沒有洗手盆，坐廁和淋浴間空間共用。如廁後要洗手便要到外邊的洗手盆，還要在煮食地方旁邊。這種安排，令一眾頓感嘩然。

還有，有些實用面積一百六十呎的單位，一房沒廳沒廚房，這還可理解。但幹麼還包括一個二十呎的環保露台？

常言道：「不同年代的建築，反映當時社會的狀況與價值觀。」香港的住宅也是一樣。筆者於上世紀八十年代出道以來，也曾參與不少住宅樓盤設計，有私營的也有公營的。上一世紀，業界一直不斷改善多層住宅的單位設計。前輩說「眼鏡房」不好，廚廁睡房門連大門對著客廳，叫「五門歸心」，難以擺放傢具。從十字型變成鑽石型，就是為了改善單位互相對望的缺點。後來發現鑽石型廳放傢私不理想，又把三角位放進客房或改成貯物間。這些設計進程，主要是從用家角度出發，設計出適切的單位佈局，方便住客放置傢私，改善室內居住環境。一般情況下，建築面積四百呎的單位，已是最小的了。

到了本世紀初始，政府為了鼓勵環保，屋宇署豁免環保露台，工作平台，加闊走廊等設施計入建築面積。這些不用計數（面積）但可賣錢的設施當然大受發展商歡迎，紛紛把該等設施加進樓盤，以賺取最大利益。由於當年賣樓以建築面積計，單位以外的設施面積，例如大堂、走廊、會所等，亦可計入樓價，發展商亦不介意單位外設施的面積寬鬆一點。

到了二零一一年，政府為了監控發水樓，把豁免面積上限訂於百分之十，並把窗台限制於突出外牆一百毫米內(以前是五百毫米)，而露台和工作平台只能獲得一半的面積豁免。再者，二零一三年更立例訂明賣樓只能用實用面積作為唯一的計算標準。這些措施又令住宅平面圖則產生明顯的改變。

以實用面積計算樓價，要賺取最大利益，樓盤便要有最高的實用率。此後，便出現了實用率高達九成的樓盤。另一方面，由於細小單位流行(細單位的呎價隨時比大單位還要高)，要增加實用率，便要讓更多單位攤分升降機、走火梯和走廊等公用設施。故此，一層三十伙的私樓便應運而生。由於窗台只獲一百毫米豁免，新樓盤不再是「粟米樓」，但改用玻璃幕牆，因為玻璃幕牆可獲二百毫米豁免。

由此可見，遊戲規則改了，發展策略隨之改變。唯一沒改的，就是「賺到盡」的思維。