發展棕地 機遇與挑戰

本週二，土地供應專責小組舉行了第二次會議，會議中敲定有關土地供應的公眾參與活動將於於明年首季進行，小組亦會積極準備前期工作，務求有系統地將各項土地供應選項作比較供公眾討論。當天，小組成員先對選項之一——棕地發展，聆聽了政府當局的介紹，並作出了深入的討論。

相對於填海郊野公園等覓地辦法，棕地一詞，對一般市民來說可能比較陌生。棕地(Brownfield Sites)是從外國引入的用詞。在英美，棕地是指棄置、閒置及通常受污染的前工業用地。但對香港而言，棕地本來是綠地，一般是指位於新界鄉郊的荒廢或已被破壞並轉作其他用途的農地。

這些農地大都屬私人土地。由於近數十年農業活動衰落，土地便改作其他用途。這些土地相對平坦且容易到達，因此便充斥著貨櫃場、貨櫃車停泊處、回收場、車輛維修場、建造機械和建材倉庫等。棕地上的用途，並非由政府規劃，相反卻是雜亂無章。當中不時夾雜村落寮屋等民居、常耕和休耕等農地、漁塘和養殖場之間，導致土地運用互不協調，污染環境，甚至對附近居民構成交通及安全問題。

按政府初步估計，現時新界被視為棕地的面積約一千三百公頃。大型棕地群集中於新界北部及西北部，例如洪水橋/廈村、橫洲、元朗南、錦田、八鄉、石崗、牛潭尾、新田、落馬洲、坪輋、恐龍坑及打鼓嶺地區。其他較小的棕地群則零星散落於新界鄉郊各處。

由於棕地欠妥善規劃，又影響環境，社會便有聲音認為，政府應該加強對棕地環境的監管，並防止棕地無章地擴散。另外，與其發展綠化地、填海和郊野公園以增加土地供應，政府應優先發展棕地，才考慮其他增地做法。此舉既可改善環境，亦減少對自然環境的破壞。

事實是，香港現時多個正進行規劃的新市鎮發展，涉及了共約五百四十公頃的棕地，當中包括洪水橋(190公頃)、元朗南(100公頃)、古洞北和粉嶺北(50公頃)、新界北(200公頃)。這些棕地面積，亦已計入政府預算三十年內可提供的額外三千六百公頃土地面積之內。

至於餘下的七百六十公頃，則是相對零散，或部分在遍遠地區與自然鄉郊環境和生態敏感地區或山區相鄰，例如新田靠近濕地緩衝區的棕地群。另外，位於錦田、石崗及八鄉地區的棕地，由於受制於現時的機場高度限制，發展潛力相對較少。就算收回發展，對增加住屋建築面積幫助不大。

要發展棕地，便要處理收地、清拆和賠償等問題。倘若收回棕地，現有作業只有兩條出路。一是重置，二是消失。不容否定的是，不少現有作業正支援著建造業、物流業和回收業等的發展，並為勞工提供就業機會。對這些有用地需要的作業，如貿然收地而不考慮重置，只會把棕地產生的問題擴散到其他地區，但要重置又要另外徵用土地。故此，現有棕地並不可能全數騰空作基建、住宅和社區設施。以洪水橋新發展區為例，一百九十公頃的棕地收回後，也要在同區預留約六十五公頃土地用來重置受影響的棕地作業到多層樓宇及露天用地，與及興建現代物流設施。

按現行法例，政府要收回私人土地，可以行使《收回土地條例》及其他法例所賦予的權力，並向合資格經營者提供特惠補償。不過，社會亦不難理解，收地賠償涉及眾多持分者的利益，包括地主、經營者和就業人士，必然極具爭議。再者，提供重置地方既要有土地配合，多層大樓亦建造需時。故此，這將會是一個非常冗長的過程。

縱使以上困難都可以克服，餘下的七百六十公頃棕地並非每塊都可用作發展，零星散布的個別棕地既難有整全規劃又令基建成本高昂。因此，在長遠欠缺發展用地一千二百公頃的情況下，筆者認為，我們不能單靠棕地以滿足土地需求，還需考慮其他增加土地供應的選項。

(註：本文內容只屬筆者個人意見，並不代表土地供應專責小組立場。)