市建局不是發展商

最近﹐市區重建局成立專責委員會﹐檢討已推行三年的「需求主導」重建計劃。有意見認為該計劃成本效益不高﹐令市建局蝕錢﹐建議減少項目數量﹐或提高申請門檻﹐甚至調低「同區七年樓齡」的賠償準則。此舉隨即引來坊間討論﹐也有傳媒朋友詢問筆者意見。

故事要由零八年說起。當年發展局局長林鄭月娥成立了《市區重建策略》檢討督導委員會﹐並親自出任主席﹐展開了為期兩年由下而上的三階段公眾參與﹐為《市區重建策略》作全面檢討。筆者當年亦是成員之一。

零八年之前﹐二百個重建項目都按保密原則﹐鎖在市建局的夾萬內﹐事前沒人知曉。一旦啟動﹐市建局便有如不束之客不請自來﹐立即凍結人口﹐受影響小業主沒選擇﹐只能「收錢走人」。因此﹐市建局的重建項目屢惹爭議﹐舉步維艱。當年﹐前任主席張震遠也曾說過﹕「市建局應該走到受人歡迎的地方。」

兩年諮詢﹐與民共議﹐建立共識﹐發展局終在一一年二月新的《市區重建策略》中推出了一系列新計劃﹐當中包括「樓換樓」(自住業主可選擇樓換樓以代替「七年樓齡」的現金補償)﹐「促進者」計劃(市建局協助小業主集合業權自發重建)﹐和「需求主導」計劃(由小業主聯合建議市建局作「執行者」展開重建)等。目的就是讓舊區居民有更多的選擇。此外﹐更在九龍城區成立「地區諮詢平台」讓當區居民在專業領導下商討舊區更新方案。

新重建策略推出後﹐相關措施亦陸續落實﹐民間爭議亦逐漸減少。

至於「需求主導」的項目不賺錢﹐筆者不感詫異﹐因為這是早知的事實。

要知道﹐重建項目的回報多少﹐極大程度是繫於重建前後建築面積的差距。換句話說﹐同一面積的地盤﹐要拆掉四層高的舊唐樓重建﹐相對於拆掉上世紀六十年代的大廈作重建﹐重建後的樓面面積沒兩樣﹐但前者的賠償金額較少﹐因此可賺錢的「水位」便相對較高了。

事實是﹐這些「水位」高的重建項目﹐早已「買少見少」。而且﹐不用等市建局﹐發展商早就做了。剩下來的一些六十年代興建的樓宇﹐地積比率比今天法例容許的還要高。要重建﹐利潤少﹐甚至蝕錢。這些項目﹐唯利是圖的發展商肯定不屑一顧。

故此﹐在新策略下﹐當舊樓業主在自行找發展商重建和參與「需求主導」項目兩者作選擇下﹐自然會以賠償金額作主要考慮因素。發展商以重建潛力計算收購價﹐而市建局則以七年樓齡劃一賠償。舊樓業主最後選擇「需求主導」而捨棄賣給發展商﹐極大程度是「七年樓齡」賠償較「著數」。

問題是﹐隨著時間流逝﹐舊樓日漸失修﹐有「水位」的項目都已做盡﹐沒錢賺的項目發展商不會做。如果市建局不承擔﹐我們還靠誰﹖

時移世易﹐三年下來﹐隨著政府換屆和其他原因﹐發展局局長、市建局主席和行政總監﹐都換了人。不過﹐雖然換了腦袋﹐市建局成立的目的和社會責任﹐始終沒有改變。市建局的使命﹐就是要解決舊區老化的問題﹐和改善居民的生活環境﹔並採取「以人為先、地區為本、與民共議」的方針去推進市區更新。

市建局不是發展商﹐選擇重建項目的優次﹐應基於舊樓失修的嚴重情況﹐而非財政考慮﹐不賺錢便不做。