工廈改住宅 規例須放寬

最近一場工廈大火，奪去了三位年輕人的寶貴生命。事件令工廈用途監管及樓宇安全問題一再響起警號。事件發生後，行政長官提出重新審視活化工廈政策，並研究放寬工廈低層用途限制。另一方面，政府擬協助業主整合分散業權以加快強拍重建或改裝。面對一些藝術團體因工廈活化後增值而沒法負擔昂貴租金而被迫遷離，政府希望聯絡成功活化工廈的業主將部份樓層以低於市價租予文化藝術團體。

活化工廈的政策於二零零九年由時任發展局局長林鄭月娥提出，二零一零年四月起生效，目的是提供更多樓面作合適用途以配合香港不斷轉變的社會及經濟需要。按政策，工廈業主可免補地價把整幢大廈改裝成商廈。截至二零一六年三月底政策終結當日，當局共接獲二百四十八宗申請，並批出一百二十五宗。

縱是如此，政策並未能解決存在多時的工廈違規問題。由於市場需求殷切，不少工廈單位被改裝成劏房作居住用途。工廈作住宅不單違法，而且危機四伏，隨時成為都市的計時炸彈。

工廈劏房既是不爭的事實，但政府對執法取締卻寸步難行。一方面是人手問題，但更重要的是住屋短缺。若然把住戶趕走又無法安置，必然會產生更大的社會問題。

面對住屋短缺，工廈用作住宅的現象如雨後春筍。既然有實際迫切需求，自然有人會問：「為何工廈不能活化成住宅？外國不是有很多類似的成功例子嗎？」

工廈改住宅，先要過城規會一關。傳統的城市規劃，工業與住宅被視為互不相容，主要原因是環境污染問題。因此工業區和住宅區往往分隔兩地，再以道路或公園作緩衝。但時移勢易，不少市中心的工業區已改作商貿用途，污染問題也大大改善。城規會亦會按個別項目的環境情況作考慮。

但更大的障礙在於《建築物條例》。《條例》對住用和非住用建築物有不同的地積比率和覆蓋率的限制，而非住用的地積比率和覆蓋率都比住用的高。例如一個三面向街的丙類地盤，非住用的最高地積比是十五，覆蓋率是百分之六十五，而住用最高地積比是十，覆蓋率是百分之四十。假如一幢已用盡地積比率的工廠要改作住宅，要符合《條例》的要求，便要把部份樓層拆掉以減少面積才能獲批。在欠缺誘因之下，把原有工廈改裝成住宅的申請數量近乎零。

除此之外，《建築物條例》亦對住宅採光與通風有嚴格要求，而對工廈卻相對寬鬆。再者，工廈樓面面積大，要間隔成戶戶有窗的小型單位亦未必可行。沒窗的剩餘樓面只能用作公共空間或貯物室，平白浪費了不少面積。這也是工廈變住宅的另一道難題。

筆者認為，要有效解決工廈劏房問題，政府可考慮通過「作業指引」，放寬對活化工廈作住宅的限制，尤其在地積比率和覆蓋率的限制。事實是，這個做法並非沒有先例。本來酒店亦屬居住用途，在上世紀八十年代，政府為鼓勵業主興建酒店，便通過「作業指引」把酒店的地積比和覆蓋率與商廈看齊。如果項目符合一些管理條件，例如中央管理、中央空調及熱水供應，提供酒店基本設施和旅遊車泊位等；便會獲得屋宇署酌情批准。

政府既決定考慮以新思維重啟活化工廈，如果能夠在工廈改住宅的重重限制中拆牆鬆綁，既可解救工廈安全隱患，又可紓緩住屋短缺問題，誠屬一舉兩得。