千二公頃往哪裡找？

據規劃署《香港2030+》對土地需求及供應的分析，預計在未來三十多年的總土地需求超過四千八百公頃。政府預計，現有、已落實和已規劃的發展，加上重建已建設區，只可應付約三千六百公頃的土地需求。換句話說，香港長遠仍缺乏最少一千二百公頃土地，才能滿足預測的土地需求。

「一千二百公頃往哪裡找？」這將會是來年啟動土地供應公眾參與的重要議題。社會需就政府和民間提出的多項增地方案進行深入討論，尋求共識，再排優次。不過，由於方案眾多，要有效討論，也不是一件容易的事情。

從政府於土地供應專責小組首次會議中提供的資料所見，文件羅列了共二十六項政府過去提出增加土地的短中長期辦法，另外亦簡介了共十二項由社會各界提出的其他建議。

先看這些建議內容。由政府提出的短中期措施，分別有(一)土地用途檢討(例如改劃綠化地帶和社區用地作房屋發展；(二)增加發展密度；(三)啟德發展區；(四)鐵路物業發展；(五)市區重建；(六)前鑽石山寮屋區及前石礦場用地；(七)改劃政府用地作商業用途；(八)起動九龍東；(九)中環新海濱和(十)工廈重建和改裝。

至於中至長期措施，主要是一些大型土地或新市鎮發展計劃，當中包括(十一)古洞北和粉嶺北；(十二)東涌新市鎮擴展；(十三)洪水橋；(十四)元朗南；(十五)重新規劃將軍澳第一三七區；(十六)鐵路沿線物業發展；(十七)發展棕地及荒廢農地；(十八)大嶼山發展及保育；(十九)創新科技發展和(二十)物流業及其他產業用途。

其他增加土地供應措施包括(二十一)維港以外填海；(二十二)岩洞發展；(二十三)地下空間發展；(二十四)簡化發展規管；(二十五)補地價仲裁先導計劃和(二十六)郊野公園邊陲地帶。

另外，由民間建議的措施包括：(一)發展現時作短期租約、臨時政府撥地及劃為「未決定用途」地帶的土地(例如工地、空置校舍)；(二)利用私人發展商的土地儲備(例如由發展商發展可負擔房屋)；(三)更多維港以外填海；(四)填平船灣淡水湖；(五)利用私人康樂用地；(六)重置或整合大型康樂設施；(七)發展「鄉村式發展」用地(包括檢討原居民的小型屋宇政策)；(八)重置葵青貨櫃碼頭；(九)貨櫃碼頭上蓋發展；(十)發展郊野公園；(十一)加快「綜合發展區」用地發展和(十二)發展軍事用地。

綜觀共三十八項建議(其實有一些是重疊的)，有原則性的(例如市區重建、棕地發展、維港外填海、郊野公園邊陲等)，也有地區性的(例如新市鎮發展、貨櫃碼頭上蓋、填平水塘等)。因此有說法認為這次討論只談原則不講地點，看來是難以實踐。事實上，坊間爭議大部分都是來自地區人士。

筆者另一個觀察，是不同方案可提供額外土地數量也大相逕庭。一些增地措施雖然預計爭議不大，但能提供土地面積實在有限。例如岩洞發展，把沙田污水處理廠搬入岩洞只能提供約二十八公頃的土地，而西貢污水廠再加上鑽石山食水及海水配水庫和深井污水處理廠共約六公頃。相對於一千二百公頃的短缺，實在是微不足道。

再看市區重建，政府預計已開展項目的面積約二點三八公頃，可提供三千三百個住宅單位。但市區重建建的都是私人住宅，無法解決公共房屋短缺問題。再者，從近日鬧得沸沸揚揚的觀塘市中心項目所見，規劃超過十年仍未啟動。可見市區重建並不是有效解決住屋供應的辦法。

至於「見縫插針」式的改劃土地，不但影響社區的宜居度，而且爭議大效益低，就算成事亦只是杯水車薪。

雖然公眾參與不應排拒任何人士對任何增地方案的討論，但要解決長遠土地供應，社會應把討論聚焦在一些能提供較大量土地面積的建議以尋求共識，方能更具效益。筆者個人預計，維港外填海、棕地發展、填平水塘、貨櫃碼頭、利用私人發展商(約一千公頃)的土地儲備、郊野公園，或者再加上發展高爾夫球場，將會成為「大辯論」的熱門討論區。

(註：文章只屬筆者個人意見，並不代表土地供應專責小組立場。)