增加發展密度 可一不可再

十五個增加土地供應的選項，可細分為短、中、長期措施。上文提及的重置貨櫃碼頭，牽涉填海造地、重置和搬遷，就算獲社會接受，沒二十年以上都不能成事，可以歸納為長期措施。要在較短時間獲得成果，便要在現有土地作考量。在土地供應專責小組的第四次會議中，成員便就土地用途檢討(即改劃用地)；增加發展密度；新發展區/新市鎮擴展；綜合發展區；與及市區重建等選項，聽取政府簡報並進行討論。

改劃用地和增加發展密度，一般不牽涉大型基建的規劃與建造，可在短時間內提供住宅用地或增加單位數目，以解燃眉之急。但怎樣改？改些甚麼？在哪裡改？往往成為地區性具爭議的課題。

無可否認，城市規劃是一個動態的過程；已規劃作某種用途的土地一天未發展，都有按社會需要而作改動的可能。例如啟德發展區在十年前以中密度規劃，經過多番修改以增加發展密度，已由當初的三萬增至接近五萬；人口亦由約九萬增至十三萬四千。另外，沿前跑道海旁的幾幅原劃作酒店的用地亦改作住宅用途。

改劃土地用途，要先經城規會批准，過程也要進行地區諮詢。法定的改劃程序一般需時十一個月，而在接獲大量公眾意見時或會延長六個月。當局需要考慮各種規劃和技術因素，包括交通負荷、環境影響、通風和視角影響、基建設施容量，和重置受影響設施等。規劃過程亦需考慮當區居民和持分者的意見。由於啟德區仍正在發展，入住該區的居民不多，原區密度也有增長空間，社會反對聲音不大；改劃過程要面對的困難和挑戰亦相對較少。

發展局提供的資料顯示，約二百一十幅具房屋發展潛力用地，主要來自改劃原本的社區設施用地、休憩用地和綠化地帶，小部份來自工業和其他用途。改劃用途的用地遍佈全港十八區，以屯門最多(共三十幅)，其次是元朗(共二十四幅)。二百一十幅改劃用地面積共五百公頃，倘若全數改劃成功，當局預計可提供逾三十一萬個房屋單位。

不過，要在已發展地區改劃土地而惹來區內居民反對，已屬不爭的事實。增建高密度住宅，不論是公屋還是私樓，難免對附近居民享用公共設施或樓宇景觀有負面影響。坊間有人批評這是「盲搶地」，是「見縫插針」。筆者也曾形容這是一種東拼西湊「惹怒十八區」的規劃，犧牲公共空間和社區設施而換來更多人口和交通，對創造宜居環境也有負面影響，尤其在已進行高密度發展的地區。

直至目前(一七年十一月)為止，當局只完成了一百零三幅改劃，在未來十年內可提供約十二萬二千單位；另有四十一幅正在進行改劃程序，完成後可提供七萬四千單位。餘下的約七十幅則仍有待啟動。

這五百公頃的改劃土地，經已全數計入在《香港2030+》下未來三十年的土地供應量估算中。按《香港2030+》的估算，未來三十年所需土地為四千八百公頃，而預計可提供的土地約三千六百公頃，尚欠一千二百公頃。這些改劃土地能否全數獲城規會批准，仍是未知之數。若果未能全部獲批，欠缺的土地便將會多於一千二百了。

從城市規劃角度看，改劃土地用途，變相便是增加市區密度。筆者經常強調，城市規劃不是「一盤數」，還要講求宜居和可持續性，絕對不能重量不重質。市區密度亦不能無止境地加高加密，否則便連透氣的空間都沒有，影響居民健康。故此，改劃土地用途和增加發展密度此等短期措施，總有用盡的一天，實在是「可一不可再」。

那麼，尚欠的一千二百公頃土地往哪裡找？筆者個人得出的結論是，我們難以再在已發展的社區改劃土地作為增地建屋的方法，而必須另闢蹊徑了。

(註：文章內容只屬筆者個人意見，並不代表土地供應專責小組立場。)