公私合營 釋放土地潛力

日前，政府公佈長遠房屋策略報告，推算未來十年的房屋總供應目標維持為四十六萬個單位，當中公營房屋佔二十八萬單位。不過，按政府目前所覓得的土地，即使能如期建屋，亦只足夠興建二十三萬七千單位，落差為四萬三千單位。

傳統上，公營房屋都會建在政府土地。但如今覓地困難，而私人發展商手上持有逾千公頃農地。因此，有意見認為可向這些私人土地打主意，以公私合營模式利用私人土地興建公營房屋。

土地供應專責小組於本周二舉行了第六次會議，為利用私人土地的潛力作為增加土地供應的其中一個選項聽取政府的介紹，並進行了詳盡的討論。

按各大型發展商年報發表的資料，截至二零一六年，他們合共擁有約一千公頃的農地，面積相等於現有已建設區中用作住宅用途的土地面積約四分之一。來自政府的構思，是透過地契條款，要求發展商在其擁有的土地上作混合發展。即除了私樓之外，同時提供某個百分比的公營房屋(可包括出租公屋、居屋或首置上車盤)，以解決公屋用地短缺的問題。

一般來說，發展商要在農地建私樓，先要經過城規程序，再向政府申請更改地契條款及補地價。但過程不單繁複，而且因這些土地大多欠缺妥善的基建設施，例如馬路、水電、供應和渠務系統等，難獲城規會批准，或者只批准興建密度極低(例如地積比率零點二倍)的住屋，對房屋供應幫助不大。

有關的公私合營建議，便是可考慮由政府協助改善及興建基建設施，以釋放該幅土地的發展潛力，即是可適切地增加建築密度。同時，政府亦會要求發展商在該幅土地提供某個百分比(例如三成至五成)的可負擔房屋或公營房屋，單位需按政府事先設定的規格售與合資格人士，作為交換條件。政府亦強調，對發展商不會有補地價優惠。

筆者認為，由於農地本身大都是平坦的土地，相對於新市鎮發展、維港外填海和動用郊野公園牽涉冗長的程序，這辦法有助於在短中期內為住屋用地作補給；亦可有效利用私營機構的專長與資源，紓緩房屋署和房協提供公營房屋的壓力。

不過，辦法並非絕無爭議。有人認為，與指定發展商商討的公私合營模式，會惹來官商勾結的疑慮，政府是「明益地產商」，對一些本來難以發展的農地大開綠燈。而且政策一旦出台，只會令發展商更積極屯積土地，加快破壞鄉郊環境和削弱本地農業發展。

在香港貧富懸殊日趨嚴重，社會對一般發展商賺到盡的營商手法愈見不滿的情況下，坊間對這辦法的保留可以理解。但方案既是靠私人土地興建公營或可負擔房屋，提供若干誘因亦是無可厚非。發展商若然沒有好處，根本不會參與。重要的是，方案必須令社會得益。因此，要釋除公眾對可能官商勾結的疑慮，推行方案的機制必須公開、公平和透明，評審標準亦須客觀清晰及前後一致；而任何有興趣的發展商均可申請參與。

社會得益應該是評審的最重要考慮。因此，評審準則應在(一)是否能提供可觀數量公營房屋；(二)是否能及早供應房屋；(三)是否物有所值；(四)公私營房屋的比例；(五)社會裨益與發展商利益是否對等等原則中作考慮。

另一方面，城規會審批過程也須按現行準則審視。雖然增建基建設施理論上能令發展潛力增加，但若然發展會令受保護的鄉郊環境和生態受損，相關土地便不宜進行公私合營方案。政府在評核哪些私人土地可作為公私合營項目時，亦須先考慮城規會的審批準則(包括發展密度和用途與周邊環境的協調，對環境交通景觀和基礎設施的影響，與及公眾意見等)，以免浪費時間，亦釋除社會可能認為有「脅迫城規會」之嫌。

筆者認為，公私合營方案能有效釋放私人土地的潛力，在短中期內提供額外建屋用地。相關方案亦會與其他增地選項一拼在明年首季的公眾參與期間讓社會討論，以作取捨和排序。

(註：文章內容只屬筆者個人意見，並不代表土地供應專責小組立場。)