土地供應 八個概念性選項

本欄早前已介紹了土地供應公眾參與十八個選項當中的短中期四個選項和中長期的六個選項，這一篇，便談談餘下的八個概念性選項。

概念性選項，有別於短中期和中長期選項，是因為土地供應小組認為這些選項，有機會能提供額外的土地，但因為仍未有詳細研究，暫時未能確定可提供土地的數量和所需時間。這些選項，包括(一)長遠發展香港內河碼頭用地和鄰近用地；(二)發展郊野公園邊陲地帶其他地點；(三)增加鄉村式發展地帶的發展密度；(四)於現有運輸基建上作上蓋發展；(五)利用公共事業設施的發展潛力；(六)重置葵青貨櫃碼頭；(七)葵青貨櫃碼頭上蓋發展；及(八)填平部分船灣淡水湖作新市鎮發展。

內河碼頭附近主要是工業用地，因此碼頭六十五公頃土地倘若獨自發展，亦只能用作工業用途。發展內河碼頭用地方案已列入中長期六個選項之一。不過，如果要發展住宅，便應考慮連同鄰近的龍鼓灘填海作整體規劃。把碼頭附近的工業用途遷移至龍鼓灘，再把內河碼頭用地改作住宅。

同樣地，發展郊野公園邊陲地帶兩個試點(佔地約四十公頃)，已被納入中長期選項。原因是大欖和水泉澳這兩個試點的生態和技術研究正在進行中。由於政府對郊野公園邊陲地帶的其他範圍並未啟動任何研究，因此便被列入概念性選項。如果方案得到社會的支持，才再啟動可行性研究。

香港住宅用地當中，「鄉村式發展」地帶佔約三千三百公頃，主要覆蓋六百四十二條認可鄉村，原意是為原居民興建三層高的丁屋。有意見認為，低密度的鄉村式發展沒有有效利用土地發展潛力；建議應該增加發展密度，從而更善用同等數量的土地。

香港城市規劃，運輸基建設施往往佔據了大量土地； 因此便有民間建議可否研究於現有運輸設施上方發展房屋的可行性。一般來說，倘若基建設施(例如馬路、鐵路、車站)與住宅發展作同步設計，再一拼建造，問題其實不大。不過，要在經已落成的設施上建屋，便要研究和審視多項因素(例如建造高架平台的可行性，建造期間對現有道路的影響，與及對交通環境和景觀的影響等)，問題便變得更複雜了。

利用公用事業設施用地，也是概念性選項之一。有建議認為，有部分面積較大、位置較佳的公用事業設施用地(例如電話機樓)，如已無須保留作原有用途，可研究把用地釋放作其他用途或作上蓋發展。

概念性選項當中，葵青貨櫃碼頭何去何從亦成為討論焦點。碼頭佔地約二百八十公頃，連同鄰近港口後勤設施則佔地共約三百八十公頃。有意見認為，如果把碼頭重置，便可釋放土地用作其他發展。不過，碼頭搬往那裡便是一個難題。到時極有可能牽涉填海和其他環境影響等問題。有見及此，坊間又有建議不如在碼頭上蓋發展，更找來知名工程師和建築師出謀獻策。碼頭上蓋發展要克服的除了技術問題外，亦須確保碼頭和港口的運作不受影響，亦須審視現有碼頭私人用地的發展權、環境影響(包括空氣、噪音和眩光)、景觀及上蓋發展與周邊的相容性等問題。

最後，是填平部分船灣淡水湖作新市填發展。這個「填平水塘」的建議，實際是在水塘中間填一個約六百公頃的島嶼作房屋發展，而保留其餘六百公頃水體作公共空間回儲水用途。值得留意的是，船灣淡水湖位處郊野公園範圍內。因此各項有關發展郊野公園邊陲地帶的考慮，皆適用於涉及填水塘的建議。而且，建議對本港供水穩定性和長遠水資源布局影響深遠。

十八個增地選項已全部介紹完畢。如果市民希望獲得更多有關土地供應公眾參與的資料，或對相關議題提出意見，可前往專題網站www.landforhongkong.hk

(註：文章內容只屬筆者個人意見，並不代表土地供應專責小組立場。)