中長期土地供應的選擇

一場有「土地大辯論」之稱的「土地供應公眾參與活動」甫展開，隨即惹來坊間激辯。上周日，土地供應小組成員到深水埗探訪劏房戶，並出席論壇聽取居民的居住情況和討論增地選項。公眾參與小冊子封面的「貴、細、擠」，正好形容劏房戶的苦況。居民的意願非常簡單，就是儘快上公屋。因此，意見主要集中在短中期的增地選項，尤其在利用粉嶺高球場作住宅發展方面。

連日來，大部分傳媒和社會言論都聚焦在是否發展高球場與及利用私人的新界農地儲備等短中期增地選項。反之，中長期的選項暫時著墨不多。筆者早前已在本欄介紹過四個短中期選項。這一篇，便談談中長期。

所謂中長期，即有潛力於未來大約十年至三十年內提供額外土地的方案。十八個增地選項當中，被列為中長期的選項有六個。包括：(一)維港以外近岸填海；(二)發展東大嶼都會；(三)利用岩洞及地下空間；(四)於新界發展更多新發展區；(五)發展香港內河碼頭用地；及(六)發展郊野公園邊陲地帶兩個試點。

過去，香港的新市鎮發展，不少都是由填海產生，例如沙田、荃灣、屯門、大埔、將軍澳和東涌等。填海能創造大片土地，方便作出整全的綜合規劃，而且不涉及收地和重置，土地供應時間更易掌握。由於種種原因，填海造地數量在過去十五年大大減少；由一九八五年至二千年的超過三千公頃，驟降至二零零一至一五年的六百九十公頃，這亦是導致近年發展用地供應出現落後的主要原因。

政府早前的研究中物色了五個近岸填海地點，包括屯門龍鼓灘、北大嶼山的小蠔灣和欣澳、沙田馬料水及青衣西南，作進一步研究，合共可提供四百五十公頃的土地。

另一個填海方案，即東大嶼都會，是《香港2030+》提出在香港島和大嶼山之間的水域興建一個面積一千公頃的人工島，以發展成第三個核心商業區及智慧型新市鎮，改善香港的住屋和就業機會的空間分佈。

不論是近岸填海或人工島，要面對的挑戰也不少。環保人士批評填海會影響海洋生態。另外，填海造地亦不能一蹴即就，需要經過可行性研究、規劃、環評和其他法定程序，需時十年或以上。

利用岩洞和地下空間，把佔用地面的設施遷移，便可騰出地面土地作住宅或其他用途，增加土地供應。政府已研究把沙田荃灣和九龍會現有的污水處理廠和配水庫遷入岩洞，預算可騰出的土地面積約四十公頃。

岩洞發展，可以說是十八個選項中爭議最少的一個，但供地數量也相對較小。另外，岩洞發展成本高昂，而且發展需時。要先做好岩洞，再把設施遷移，才能把騰出的土地興建住宅或其他用途。

至於在新界發展更多新發展區，也是一個有效實施較完善的綜合規劃的做法。現時已規劃的東涌、古洞北/粉嶺北、洪水橋及元朗南(當中亦包括了三百四十公頃的棕地)，預計可於二三年至三八年間提供接近二十萬個房屋單位。這些新發展區，已計算在已規劃的三千六百公頃之內。開發現有土地的新發展區可作高密度發展，善用土地資源，並協助理順現時新界鄉郊土地用途不協調等問題。

更多的新發展區可以包括面積達七百二十公頃(當中包括約二百公頃棕地)的新界北。要注意的是，由於新界土地多屬私人擁有，相對填海，開發新界現有土地往往牽涉收地賠償和重置等安排，規劃過程需時較長，預算最少十五年才能提供樓宇讓居民遷入。

另一個選項是發展內河碼頭用地。位於屯門西的內河碼頭佔地六十五公頃，屬私人土地。近年內河碼頭使用量逐漸減少，有建議將內河碼頭騰出土地改作其他用途。不過，由於內河碼頭附近用地以工業為主，與住宅並不相容。因此，公眾可考慮利用碼頭用地作為工業用途或重置棕地作業，從而騰出新界棕地作住宅發展。

最後一項，是發展郊野公園邊陲地帶兩個試點。房協現正就位於大欖和水泉澳，面積公約四十公頃的兩個試點進行生態和技術研究。建議是否可取亦須視乎生態、環境、發展潛力等詳細研究及評估，平衡發展與保育，也要符合郊野公園、城市規劃、環境影響及基建設施等相關法例。

筆者明白，發展郊野公園一直備受爭議。這個選項，估計亦隨時成為繼高球場後另一個激辯戰場。

(註：文章內容只屬筆者個人意見，並不代表土地供應專責小組立場。)