明日大嶼 今日又如何？

日前，房委會公佈公屋輪候時間已增至五點五年，顯示香港房屋問題日趨嚴重。

為長遠解決因土地供應不足而衍生房屋供應短缺及其他種種問題，今年十月，行政長官施政報告推出明日大嶼願景，決定馬上展開研究在交椅洲和喜靈洲附近分階段填海，建造合共約一千七百公頃的多個人工島，可興建二十六至四十萬個住宅單位，供七十至一百萬人居住；更承諾當中七成為公營房屋。時間方面，預計填海工程可在二零二五年展開，首階段的住宅單位可在二零三二年入伙。

明日大嶼願景的一千七百公頃填海甫公佈，立即引來坊間熱議，更激發民間發起遊行抗議。連月來，支持者和反對者又紛紛表態，有人說是「倒錢落海」，有人說是「最佳投資」；爭議至今仍未平息。由於千七公頃填海從來不存在於「土地大辯論」的十八個選項當中，最接近的只有一千公頃的「東大嶼都會」。突如其來的千七公頃填海，就連身為土地供應專責小組成員的筆者都感到詫異。正當這邊廂土供組剛好完成五個月的土地大辯論公眾參與活動，仍在埋頭苦幹分析公眾意見及準備最終報告之際；那一邊廂的民間已開展了因明日大嶼而起而可能是更激烈的「土地大辯論二‧○」，實在令人始料不及。

究竟明日大嶼是好是壞，筆者暫不評論。但值得留意的是，縱使政府按計劃在明年初向立法會申請研究撥款獲得通過，規劃環評工程研究和諮詢又順利進行，填海工程最快七年後才展開；完成填海再建屋，首階段的住宅最快也要十四年後才能入伙。若有任何延誤，入伙時間可能更遲。

遠水不能救近火。要紓緩日益惡化的公屋輪候人龍，便不能不認真面對短中期土地供應的辦法。這便要回歸到公眾參與中能提供較大量土地的三個短中期選項了。

首先是棕地發展。土供組諮詢文件預計短中期可提供一百一十公頃可發展棕地。新界棕地發展雜亂無章，經妥善規劃後再發展既可增加房屋供應，更可改善鄉郊環境。雖然要克服收地賠償和重置棕地作業的困難，但問題亦並非無可解決；公眾參與期間社會對發展棕地爭議也不大。筆者相信，土供組最終報告建議棕地發展應是毫無懸念。

第二是利用新界私人農地儲備，土供組預計短中期可提供一百五十公頃可供發展用地。由於政府自身欠缺適切土地興建公營房屋，向農地擁有者提供誘因例如提供基建以釋放土地潛力興建公營房屋應是可取的選擇。雖然在公眾參與過程中社會對公私合營模式有保留，但這應可通過公開、公平和透明的評審機制，發展商亦需就私人發展部份補足地價，以釋除市民對官商勾結的疑慮。不過，由於現時並沒有任何利用私人土地儲備的公私營合作模式，方案若然獲得公眾支持，政府便應及早制定相關政策。

第三是私人遊樂場地契約用地，土供組預計短中期可提供若六十公頃用地，當中包括局部發展粉嶺高球場的三十二公頃。眾所周知，發展高球場這選項在公眾參與過程中討論甚為激烈，意見亦呈兩極化。土供組九月份向行政長官提交的初步觀察亦提及「有不少意見認為私人遊樂場地契約用地只能惠及一小撮人，在土地及公營房屋均短缺的情況下，政府應收回在短期內約滿的土地作房屋或其他發展以解燃眉之急。」但「有體育界和政商界人士指出粉嶺高球場是唯一可舉辦國際賽事的球場，對體育發展有重要貢獻，收回球場對香港作為國際城市會造成影響。」兩極意見如何取得平衡，相信會是一大難題。

高球場既是官地，而球場租約亦在二零二零年到期，局部發展粉錦公路以東部份球場而暫時保留其餘佔地一百四十公頃球場作國際賽事之用，可能是在短中期選項當中最快可提供住屋用地的選項。若然方案獲得社會大眾支持，政府也應該從善如流，積極落實這個選項。

面對八年內共八百多公頃龐大土地缺口，面對日益惡化的公屋輪候時間，明日大嶼或其他中長期選項只是遠水。要救近火，便要寸土必爭，政府和社會都不能隨意放棄以上三個可行的短中期選項。

(註：文章內容只屬筆者個人意見，並不代表土地供應專責小組立場。)