從鰂魚涌工廈事件看海濱規劃

近日，一件在維港海濱發生的事情，重新燃點起社會對海濱規劃的關注。

為了阻止一幢樓高二十五層(水平基準以上八十五米)的工廠大廈在港島東鰂魚涌海裕街海濱出現，並截斷規劃中延綿不絕的海濱長廊；政府最近與業權人達成協議，以原址換地方式，用一幅面積達八千多平方米的海濱土地與業權人交換原有地塊。業權人可以在新地塊上興建與原來工廈樓面面積相若的旅遊、商業和文化設施，樓宇高度則大幅降低至水平基準以上三十五米。條件是，有關設計方案必須經城規會批准，再由行政會議通過原址換地協議，業權人亦必須補足地價才能成事。

其實，二十五層高的工廠大廈早在二零零一年已獲屋宇署批准興建。但到了二零零三年，城規會按社會當時需要修改分區計劃大綱圖，把原來海濱區的工業用途改劃為包含商業旅遊和文化的其他用途，更把高限設在水平基準以上三十五米，並沿海岸線劃出十米寬的休憩用地作海濱長廊，以確保長廊的連貫性。這些修訂，亦與由共建維港委員會(海濱事務委員會的前身)於零五年制定的《海港規劃原則》和零七年的《海港規劃指引》相符。

一七年中，發展商突然在海濱地盤架起圍板，展開獲准工廈的地基工程，令公眾嘩然，更立即引來區議會的關注，反對工廈興建。海濱事務委員會亦就這幢截斷海濱長廊和破壞海濱景觀的工程開會討論，最終一致對該項目表示失望，並要求政府與業權人磋商尋求解決辦法。不過，委員會亦理解，由於修改後的規劃圖並不適用於早已獲批的建築物，工廈的興建是完全合法的，

七月初，發展局宣佈，已與業權人達成初步協議，以原址換地方式優化海濱發展，取代與海濱規劃不協調的工廠大廈。上星期，發展商把修訂後的設計建議分別向東區區議會和海濱事務委員會作初步簡介並聽取意見。

一座緊貼海濱的二十五層工廠大廈變成五幢八至十一層高的辦公樓和酒店，解決了長廊連貫的問題，還港於民，本是好事；但有人卻認為政府「明益」發展商，並質疑為保存海濱長廊的完整性代價是否太大？

維港海濱規劃願景，是把全長七十三公里的海旁土地連接成延綿不絕的海濱長廊供市民享用，讓市民可以沿海濱從堅尼地城步行至筲箕灣，或從荃灣跑步到鯉魚門；並把海濱用地建設成朝氣蓬勃、交通暢達和富吸引力的公共空間。過去十四年，當局一直進行優化海濱的工作，搬遷了例如貨物裝卸區、貨運碼頭、泵房等與休憩用地不相容的用途，把海濱用地改造成人人可享的長廊和公園。十四年來，已落成的海濱長廊總長度達十九點八公里。

另一方面，《海港規劃指引》對臨近海濱的樓宇高度亦有著墨。「海旁的發展應採納較低的發展密度，以建立一個合乎人本比例的環境。建築物的高度應沿海旁遞降，以免高樓大廈充斥海旁。」

擬建的工廠大廈佔據海濱，一旦興建，對海濱長廊的連貫性會造成不可逆轉的破壞。另外，工業用途亦與周邊發展用地不相容。高樓大廈亦有違《海港規劃指引》。故此，政府與業權人換地，是提供誘因，一次過解決以上有關連貫性、相容性和樓宇高度等三個問題。

至於此舉會否令發展商太「著數」？事實是，發展商並非完全不用付鈔的。他仍要按市值補足地價進行換地。當然，發展商所得的好處就是不用與市場競爭。再者，收復海濱「失地」，對公眾只有好處，沒有損失。因此筆者認為，從海濱規劃原則和平衡公眾與私人利益角度看，有關換地計劃能夠達致雙贏的局面，是一個合理的舉措。