城市。建築

【圖：「社會房屋共享計劃」邀請了包括香港建築師學會在內的四個專業學會提供支援。（圖片由建築師學會提供）】 香港住屋問題日趨嚴峻，現時有近二十萬市民生活於 劏 房 或環境惡劣的地方。另一方面，樓價高企租金高昂，市民「越住越細、越住越貴」成為當今社會的畸形現象。由於土地短缺，公共房屋供不應求，也令輪候公屋的時間越來越長。 早前，政府成立土地供應專責小組，推動公眾參與，與民共議，就多項土地供應辦法進行討論，希望社會一次過把拖拉十年的土地爭議收窄分歧，從而建立共識。筆者曾在本欄提及，在現時社會極度分化的大環境下，要建立共識並非易事。 建立共識難，但眼前問題卻不能視而不見。若然光是空談沒有行動，問題只會逐漸惡化。為解燃眉之急，儘快紓緩住屋問題，是政府當前急務。 本屆政府甫上任，便有意找非政府組織經營「良心 劏 房 」 計劃，為基層人士提供可負擔房屋。日前政府終於宣佈，政府將與社會服務聯會合作，推動「社會房屋共享計劃」。由社聯牽頭物識發展商和業主，提供空置的舊樓單位，再讓非政府組織營運，以廉宜租金租與基層家庭。據了解，現時社聯共收集了近五百個單位，料可惠及約一千個正在輪候公屋超過三年的家庭。首批單位可望於本年底推出。 這些共享房屋，主要是來自市區一些發展商或市建局正在進行收購或地盤合併過程的重建項目內空置單位。由於重建未能展開，與其把單位空置，便在這「空檔期」通過非政府組織營運作過渡性居所，以紓緩緊張的住屋供應。除此之外，也有善心業主暫借單位參與計劃。 空置單位難免殘舊破落，要重新入住，便要花費修復。計劃已獲得公益金贊助五千萬元，為單位作修葺和簡單裝修之用，亦鼓勵相關商業機構能夠捐出傢具和電器予以贊助。 有別於一般把整個單位分間成細小獨立房間的 劏 房 ，共享計劃將採用共住模式，即是兩至三個家庭共用客廳和廚廁。此舉一來可以減低改裝費用和時間，二來可令居住空間 ( 比 劏 房 ) 更寬敞，亦避免因改動間隔而產生難以克服的違規問題。 社聯還找來建築師、測量師、工程師和律師等四個專業學會提供支援，協助勘察單位結構和環境狀況，以確保單位間隔合乎《建築物條例》和相關法例對採光、通風、防火和逃生等樓宇安全衛生的要求。故此，這些社會房屋單位除了更便宜更安全外，居住環境一定比一般未能合法的私營 劏 房 較佳。 有

據規劃署《香港 2030+ 》對土地需求及供應的分析，預計在未來三十多年的總土地需求超過四千八百公頃。政府預計，現有、已落實和已規劃的發展，加上重建已建設區，只可應付約三千六百公頃的土地需求。換句話說，香港長遠仍缺乏最少一千二百公頃土地，才能滿足預測的土地需求。 「一千二百公頃往哪裡找？」這將會是來年啟動土地供應公眾參與的重要議題。社會需就政府和民間提出的多項增地方案進行深入討論，尋求共識，再排優次。不過，由於方案眾多，要有效討論，也不是一件容易的事情。 從政府於土地供應專責小組首次會議中提供的資料所見，文件羅列了共二十六項政府過去提出增加土地的短中長期辦法，另外亦簡介了共十二項由社會各界提出的其他建議。 先看這些建議內容。由政府提出的短中期措施，分別有 ( 一 ) 土地用途檢討 ( 例如改劃綠化地帶和社區用地作房屋發展； ( 二 ) 增加發展密度； ( 三 ) 啟德發展區； ( 四 ) 鐵路物業發展； ( 五 ) 市區重建； ( 六 ) 前鑽石山寮屋區及前石礦場用地； ( 七 ) 改劃政府用地作商業用途； ( 八 ) 起動九龍東； ( 九 ) 中環新海濱和 ( 十 ) 工廈重建和改裝。 至於中至長期措施，主要是一些大型土地或新市鎮發展計劃，當中包括 ( 十一 ) 古洞北和粉嶺北； ( 十二 ) 東涌新市鎮擴展； ( 十三 ) 洪水橋； ( 十四 ) 元朗南； ( 十五 ) 重新規劃將軍澳第一三七區； ( 十六 ) 鐵路沿線物業發展； ( 十七 ) 發展棕地及荒廢農地； ( 十八 ) 大嶼山發展及保育； ( 十九 ) 創新科技發展和 ( 二十 ) 物流業及其他產業用途。 其他增加土地供應措施包括 ( 二十一 ) 維港以外填海； ( 二十二 ) 岩洞發展； ( 二十三 ) 地下空間發展； ( 二十四 ) 簡化發展規管； ( 二十五 ) 補地價仲裁先導計劃和 ( 二十六 ) 郊野公園邊陲地帶。 另外，由民間建議的措施包括： ( 一 ) 發展現時作短期租約、臨時政府撥地及劃為「未決定用途」地帶的土地 ( 例如工地、空置校舍 ) ； ( 二 ) 利用私人發展商的土地儲備 ( 例如由發展商發展可負擔房屋 ) ； ( 三 ) 更多維港以外填海； ( 四 ) 填平船灣淡水湖； ( 五 ) 利用私人康樂用地； ( 六 ) 重置或整合

面對可發展土地供應短缺問題，政府在上月底宣布成立一個由二十二位非官方成員和八位官方成員組成的「土地供應專責小組」，擬就土地供應的不同措施推動社會辯論，並於十八個月內向政府提交報告。小組在本周三舉行了第一次會議。 事實上，社會對增加土地供應的討論並非新事物。在過去兩屆政府的十年間，當局也曾提出不同可增加建屋用地的方案，例如改劃土地用途、增加發展密度、舊區更新、新市鎮發展、棕地發展、維港外填海、岩洞和地下空間發展等。不過每提出一個方案都招來不同人士的反對，而這些反對不同方案的人士亦沒有機會互相討論。所有方案只有空談沒有落實，令城市發展舉步維艱。 另一方面，社會人士亦提出其他建議，例如棕地優先、填平水塘、貨櫃碼頭建上蓋、動用郊野公園、發展高爾夫球場等，同樣亦惹來質疑或反對聲音。 社會在增加土地供應問題上拖拖拉拉，蹉跎十年毫無寸進。結果公屋輪候時間越來越長，樓價不斷飆升，年輕人上樓無望；另外， 劏 房 問題日趨嚴重，居住質素每況愈下。由於新土地供應需時，方案一天不落實，後果只會越來越嚴重。 現任行政長官林鄭月娥亦指出：「香港不欠土地，只欠共識。」 故此，這趟小組的工作，就是就政府過去所有提出的增地方案與及各項民間建議，進行一場「大辯論」，希望一次過建立共識，訂定各選項的優先次序，供政府進一步考慮。 不過仍未開會，社會已就小組的組成評頭品足。有批評小組沒有足夠代表性，欠缺民間關注土地組織和環保界的代表，把「大辯論」變成「小辯論」或「無辯論」。有媒體更把成員二分成「重發展」和「重保育」，或以政治取態區分。成員對郊野公園邊陲地帶發展的立場更成為不少報導的焦點。有評論更質疑小組最終建議會否與民間意見脫節，或小組只是淪為政府既有決定的護航者。 現今社會高度分化，對政府信任程度偏低的情況下，這些關注實在可以理解。但筆者認為，小組主要的工作，是搭建平台，讓市民大眾對不同增地方案進行全面討論。事實是，專責小組的職權範圍，當中亦包括「提升公眾對土地供應有關事實和限制的認知」及「推動公眾全面討論不同土地選項的利弊，並就屬意選項和有關選項的優次建立共識」。 因此，公眾參與是討論過程的重要部分，而建立共識必須在小組會議室外而非室內進行。公眾參與過程應通過論壇、公聽會和其他有效交流意見的辦法，讓民間關注組織和市民充分參與討論。故此，小

最近一場工廈大火，奪去了三位年輕人的寶貴生命。事件令工廈用途監管及樓宇安全問題一再響起警號。事件發生後，行政長官提出重新審視活化工廈政策，並研究放寬工廈低層用途限制。另一方面，政府擬協助業主整合分散業權以加快強拍重建或改裝。面對一些藝術團體因工廈活化後增值而沒法負擔昂貴租金而被迫遷離，政府希望聯絡成功活化工廈的業主將部份樓層以低於市價租予文化藝術團體。 活化工廈的政策於二零零九年由時任發展局局長林鄭月娥提出，二零一零年四月起生效，目的是提供更多樓面作合適用途以配合香港不斷轉變的社會及經濟需要。按政策，工廈業主可免補地價把整幢大廈改裝成商廈。截至二零一六年三月底政策終結當日，當局共接獲二百四十八宗申請，並批出一百二十五宗。 縱是如此，政策並未能解決存在多時的工廈違規問題。由於市場需求殷切，不少工廈單位被改裝成 劏 房 作居住用途。工廈作住宅不單違法，而且危機四伏，隨時成為都市的計時炸彈。 工廈 劏 房 既是不爭的事實，但政府對執法取締卻寸步難行。一方面是人手問題，但更重要的是住屋短缺。若然把住戶趕走又無法安置，必然會產生更大的社會問題。 面對住屋短缺，工廈用作住宅的現象如雨後春筍。既然有實際迫切需求，自然有人會問：「為何工廈不能活化成住宅？外國不是有很多類似的成功例子嗎？」 工廈改住宅，先要過城規會一關。傳統的城市規劃，工業與住宅被視為互不相容，主要原因是環境污染問題。因此工業區和住宅區往往分隔兩地，再以道路或公園作緩衝。但時移勢易，不少市中心的工業區已改作商貿用途，污染問題也大大改善。城規會亦會按個別項目的環境情況作考慮。 但更大的障礙在於《建築物條例》。《條例》對住用和非住用建築物有不同的地積比率和覆蓋率的限制，而非住用的地積比率和覆蓋率都比住用的高。例如一個三面向街的丙類地盤，非住用的最高地積比是十五，覆蓋率是百分之六十五，而住用最高地積比是十，覆蓋率是百分之四十。假如一幢已用盡地積比率的工廠要改作住宅，要符合《條例》的要求，便要把部份樓層拆掉以減少面積才能獲批。在欠缺誘因之下，把原有工廈改裝成住宅的申請數量近乎零。 除此之外，《建築物條例》亦對住宅採光與通風有嚴格要求，而對工廈卻相對寬鬆。再者，工廈樓面面積大，要間隔成戶戶有窗的小型單位亦未必可行。沒窗的剩餘樓面只能用作公共空間或貯物室，平白浪費了不少面