城市。建築

日前，政府公佈長遠房屋策略報告，推算未來十年的房屋總供應目標維持為四十六萬個單位，當中公營房屋佔二十八萬單位。不過，按政府目前所覓得的土地，即使能如期建屋，亦只足夠興建二十三萬七千單位，落差為四萬三千單位。 傳統上，公營房屋都會建在政府土地。但如今覓地困難，而私人發展商手上持有逾千公頃農地。因此，有意見認為可向這些私人土地打主意，以公私合營模式利用私人土地興建公營房屋。 土地供應專責小組於本周二舉行了第六次會議，為利用私人土地的潛力作為增加土地供應的其中一個選項聽取政府的介紹，並進行了詳盡的討論。 按各大型發展商年報發表的資料，截至二零一六年，他們合共擁有約一千公頃的農地，面積相等於現有已建設區中用作住宅用途的土地面積約四分之一。來自政府的構思，是透過地契條款，要求發展商在其擁有的土地上作混合發展。即除了私樓之外，同時提供某個百分比的公營房屋 ( 可包括出租公屋、居屋或首置上車盤 ) ，以解決公屋用地短缺的問題。 一般來說，發展商要在農地建私樓，先要經過城規程序，再向政府申請更改地契條款及補地價。但過程不單繁複，而且因這些土地大多欠缺妥善的基建設施，例如馬路、水電、供應和渠務系統等，難獲城規會批准，或者只批准興建密度極低 ( 例如地積比率零點二倍 ) 的住屋，對房屋供應幫助不大。 有關的公私合營建議，便是可考慮由政府協助改善及興建基建設施，以釋放該幅土地的發展潛力，即是可適切地增加建築密度。同時，政府亦會要求發展商在該幅土地提供某個百分比 ( 例如三成至五成 ) 的可負擔房屋或公營房屋，單位需按政府事先設定的規格售與合資格人士，作為交換條件。政府亦強調，對發展商不會有補地價優惠。 筆者認為，由於農地本身大都是平坦的土地，相對於新市鎮發展、維港外填海和動用郊野公園牽涉冗長的程序，這辦法有助於在短中期內為住屋用地作補給；亦可有效利用私營機構的專長與資源，紓緩房屋署和房協提供公營房屋的壓力。 不過，辦法並非絕無爭議。有人認為，與指定發展商商討的公私合營模式，會惹來官商勾結的疑慮，政府是「 明益地產商 」，對一些本來難以發展的農地大開綠燈。而且政策一旦出台，只會令發展商更積極屯積土地，加快破壞鄉郊環境和削弱本地農業發展。 在香港貧富懸殊日趨嚴重，社會對一般發展商賺到盡的營商手法愈見不滿的情況下，坊間對這辦法的

為了解決香港建屋用地短缺問題，有倡議者提出把船灣淡水湖填平發展。土地供應專責小組在早前第五次會議中，便為該方案作出討論。 船灣淡水湖面積一千二百公頃，倡議者提出可以把當中的六百公頃水體面積發展成船灣新市鎮，沿湖岸一帶興建長二十公里的環湖單車徑及緩跑徑。新市鎮可興建三十萬住宅單位和六千萬平方呎商用空間，容納人口達八十至一百二十萬。交通方面，建議還包括興建鐵路幹線把北角、將軍澳、科技大學、西貢、馬鞍山、船灣、沙頭角、粉嶺及上水連接起來。 倡議者認為，該方案的好處是無需收地。水塘面積大，可以一次過提供大量土地儲備。而且，水塘是人工湖，沒有海洋生態。與填海比較，填水塘對生態環境的影響相對也較少。 填平水塘建議甫出台，隨即惹來坊間熱烈議論。有人質疑，為建屋而犧牲食水來源，是否值得？填湖建屋，又是否天方夜譚？ 安全的飲用水供應，是市民最基本的需要。填水塘會否影響本港食水供應，自然是社會關注的課題。按倡議者的建議，可以在將軍澳興建海水化淡廠作替代。 翻看水務處提供的資料，船灣淡水湖與萬宜水庫，是全港兩個最大的水塘，儲存量佔全港水塘總存量的百分之八十七。單是船灣淡水湖，佔水塘總儲存量約四成。而本地集水佔香港食水用量約二至三成，餘下的則由廣東輸入的東江水提供。部份水塘同時亦會用作緩衝或暫存東江水。水塘儲水量一般會維持四至六個月的食水用量，作為策略性儲備以應對不可預見的事件。 另外，每年十二月東江水暫停供應以進行保養期間，船灣淡水湖的儲水便成為香港主要的供應水源。水務署認為，在船灣淡水湖中間進行發展會令水塘面對污染風險，水質難以保障。結果會令全港總儲水量降至三至四個月的食水用量。 除了食水供應的穩定性外，另一個值得關注的問題，就是船灣淡水湖的位置。全港的十七個水庫，當中有十六個都在郊野公園範圍以內，受《郊野公園條例》保護。事實是，整個船灣淡水湖和周邊的集水區，位處於船灣郊野公園、八仙嶺郊野公園和香港聯合國教科文組織世界地質公園內，保育價值極高。換句話說，「填平水塘」與「發展郊野公園」在概念上並無分別。筆者已在上文指出，發展郊野公園作建屋用途門檻極高。發展郊野公園要面對的社會爭議和挑戰，亦同樣適用於填平水塘以作發展。 再者，由於船灣淡水湖位置遠離已發展地區，要在該地發展新市鎮便要興建大量公路和鐵路等基建設施。所需的道路難免

土地供應專責小組在本週二舉行了第五次會議，分別就發展郊野公園邊陲地帶和填平船灣淡水湖兩個增加土地供應策略進行討論。兩個方案，早就在民間牽起極大爭議。一如所料，會前已有環保組織發起場外請願，對發展郊野公園提出反對。同時，專責小組亦接獲了超過二百份市民對發展郊野公園作住屋用途的意見，當中反對意見佔大多數。 在全港一千一百一十一平方公里的土地面積當中，已發展的面積約佔兩成半，而郊野公園面積約佔四成。佔地共四萬四千三百一十二公頃的二十四個郊野公園及二十二個特別地區，受《郊野公園條例》予以法定保護。 郊野公園及特別地區遍佈全港各處，範圍包括風景怡人的山嶺、叢林、水塘和海濱地帶。郊野公園同時具備保育、康樂、教育及旅遊用途，並為香港的動植物提供棲息之所。公園內設有遠足徑、越野單車徑、自然教育徑、燒烤及郊遊場地營地和遊客中心，都是免費提供給市民大眾享用的設施，是平民百姓親近大自然的好去處。據政府統計，在二零一六年，前往郊野公園的遊人數目約一千三百萬人次；可見香港的郊野公園深受市民歡迎。 為了解決土地緊絀而導致房屋供應短缺問題，有建議認為，我們只要徵用些微百分比的郊野公園改作住宅用途，問題便可迎刃而解。按政府資料推測，百分之零點一的郊野公園土地可提供約七千五百個住宅單位。也有支持開發郊野公園者認為，現今許多市民喜歡逛商場，多過去郊野公園。 早前，上屆政府委託香港房屋協會進行在郊野公園邊陲地帶建屋的可行性研究。研究尚未展開，已惹來坊間議論紛紛。筆者亦曾在本欄表示，開發郊野公園與否是城市規劃的問題，質疑為何負責研究的是房協而非規劃署？ 事實是，規劃署在《香港 2030+ 》研究的增加土地供應建議當中，從來沒有提及有需要徵用郊野公園或其邊陲地帶作任何發展用途。相信政府部門亦清楚知道，要發展郊野公園邊陲地帶，不論生態價值高低，要跨越的門檻極高，面對困難和阻力亦不少。再者，政府至今仍未備存關於每個郊野公園生態狀況的完備資料庫。換然之，政府根本仍未掌握那些所謂「生態價值較低」的邊陲地帶的準確資料。而房協的研究至少還要等兩年才能完成，亦只限於兩個共四十公頃的研究試點。 社會對應否開發部份郊野公園作住屋用途意見紛紜。調查顯示贊成意見約五成，反對意見約四成。筆者個人認為應該讓社會在充分資料提供下繼續討論，並就各選項優劣排序。但不能忽視的是，香港的郊野公

十五個增加土地供應的選項，可細分為短、中、長期措施。上文提及的重置貨櫃碼頭，牽涉填海造地、重置和搬遷，就算獲社會接受，沒二十年以上都不能成事，可以歸納為長期措施。要在較短時間獲得成果，便要在現有土地作考量。在土地供應專責小組的第四次會議中，成員便就土地用途檢討 ( 即改劃用地 ) ；增加發展密度；新發展區 / 新市鎮擴展；綜合發展區；與及市區重建等選項，聽取政府簡報並進行討論。 改劃用地和增加發展密度，一般不牽涉大型基建的規劃與建造，可在短時間內提供住宅用地或增加單位數目，以解燃眉之急。但怎樣改？改些甚麼？在哪裡改？往往成為地區性具爭議的課題。 無可否認，城市規劃是一個動態的過程；已規劃作某種用途的土地一天未發展，都有按社會需要而作改動的可能。例如啟德發展區在十年前以中密度規劃，經過多番修改以增加發展密度，已由當初的三萬增至接近五萬；人口亦由約九萬增至十三萬四千。另外，沿前跑道海旁的幾幅原劃作酒店的用地亦改作住宅用途。 改劃土地用途，要先經城規會批准，過程也要進行地區諮詢。法定的改劃程序一般需時十一個月，而在接獲大量公眾意見時或會延長六個月。 當局需要考慮各種規劃和技術因素，包括交通負荷、環境影響、通風和視角影響、基建設施容量，和重置受影響設施等。規劃過程亦需考慮當區居民和持分者的意見。由於啟德區仍正在發展，入住該區的居民不多，原區密度也有增長空間，社會反對聲音不大；改劃過程要面對的困難和挑戰亦相對較少。 發展局提供的資料顯示，約二百一十幅具房屋發展潛力用地，主要來自改劃原本的社區設施用地、休憩用地和綠化地帶，小部份來自工業和其他用途。改劃用途的用地遍佈全港十八區，以屯門最多 ( 共三十幅 ) ，其次是元朗 ( 共二十四幅 ) 。二百一十幅改劃用地面積共五百公頃，倘若全數改劃成功，當局預計可提供逾三十一萬個房屋單位。 不過，要在已發展地區改劃土地而惹來區內居民反對，已屬不爭的事實。增建高密度住宅，不論是公屋還是私樓，難免對附近居民享用公共設施或樓宇景觀有負面影響。坊間有人批評這是「盲搶地」，是「見縫插針」。筆者也曾形容這是一種東拼西湊「惹怒十八區」的規劃，犧牲公共空間和社區設施而換來更多人口和交通，對創造宜居環境也有負面影響，尤其在已進行高密度發展的地區。 直至目前 ( 一七年十一月 ) 為止，當局只完成了一百零三幅