城市。建築

香港人正面對「樓價貴、住屋細、環境擠」的居住問題，樓價租金不斷上升，輪候公屋時間已達四點七年， 劏 房 數目接近九萬三千個。要把問題解決，增闢土地的工作實在刻不容緩。 根據規劃署《香港 2030+ 》的研究，香港未來三十年的土地需求將不少於四千八百公頃，而計及所有已落實或已規劃的三千六百公頃，預計香港長遠仍欠最少一千二百公頃用地，即約六十個維園的規模。 土地供應專責小組曾就《香港 2030+ 》預計四千八百公頃的土地需求所採用的背後假設作出檢視，發現相關估算偏向保守。相關假設並未有充分計及市民對改善人均居住面積的訴求、人口老化令醫療和社福服務設施的增長速度、市區重建步伐或需加快、部份行業所需的土地未有計算在內等多項因素。 另一方面，就三千六百公頃的土地供應，當中亦有不確定因素。例如二百一十幅的改劃土地，當中三分一仍未展開改劃，面對反對意見隨時亦要放棄或縮減規模；至於如元朗南、洪水橋、粉嶺北和古洞北等新發展區計劃，要面對挑戰也不少，規模和落成時間亦有可能因撥款、收地賠償及遷拆重置等問題有所影響。倘若以上兩類主要土地供應來源未能如期和全數落實，最終土地供應的數量將會較預期少。 因此，土地供應專責小組相信，一千二百公頃土地短缺只是保守估算。實際短缺數字應較一千二百公頃為高。 一千二百公頃土地往那裡找？土地供應小組在過去六個月來已檢視了近二十個增地選項，包括短、中、長期，筆者近半年來已在本欄詳述各增地選項的細節。我們認為，沒有任何單一選項可以解決短中長期的土地供應問題。我們經已準備就緒，提供各增地選項的詳盡資料讓公眾參與討論。 另外，亦想趁此機會，談談土地儲備的概念。 顧名思義，要建立土地儲備，土地供應量必須高於土地需求，做到有土地盈餘，才能提供儲備。即是說，我們就算覓地滿足《香港 2030+ 》那一千二百公頃的「規劃短缺」，並不足以建立土地儲備。 在土地儲備的問題上，坊間有不同的意見。有人認為，每片土地都應該有清楚計劃用途，我們不應在未有確定需要時擁有儲備。持相反意見的則認為，我們應該未雨綢繆，及早預留額外土地以應付不時之需；由於土地供應需時，不能一蹴即就，倘若沒有準備，到需要時才臨渴掘井，恐怕已經太遲了。 事實是，沒有人能準確預計將來。香港正面對人口增長和人口老化的實況，而且居住環境愈來愈擠迫，

【圖：香港人正面對「樓價貴、住屋細、環境擠」的居住問題，增闢土地的工作實在刻不容緩。】 三月只過了一半，土地供應專責小組已舉行了三次會議，為即將在四月中旬啟動的公眾參與活動作準備。我們將會把六個月來討論過的十多個增地方案向社會鋪陳各選項的挑戰與機遇，讓公眾討論，冀能廣泛地收集社會各持分者的意見，為眾多選項作出取捨和排序。 增地方案近二十項，每項都有優劣，亦要面對不同困難，可提供土地的面積、單位數量和時間性亦各有不同。要聚焦公開討論，實在並不容易。故此，土地專責小組經過多次會議後決定，把一些有潛力提供額外土地的選項按時間性分成三大類以方便社會討論。 第一類是短中期，即最快可在十年內提供的土地，包括棕地發展、利用私人的新界農地儲備、利用私人康樂用地 ( 例如粉嶺高爾夫球場 ) 、重置或整合佔地廣的康樂設施等。第二類是中長期，即最快可在未來十年至三十年之間提供的土地，包括維港外近岸填海、發展岩洞和地下空間、新界新市鎮發展、東大嶼都會發展，與及內河碼頭用地發展等。第三類則是一些概念性建議，可提供額外土地的時間有待研究後才能作出估算。包括增加鄉村式發展地帶的發展密度、利用公用事業設施用地的發展潛力、於現有運輸基礎設施上作上蓋發展、內河碼頭鄰近用地發展、郊野公園邊陲地帶、填平部分船灣淡水湖作新市鎮發展等。 另外，委員會亦發現，一些正在推行的措施有助善用現有土地，但對增加額外土地供應未必有明顯幫助。我們亦會把這些措施歸類為「政府正在持續推展的措施」供社會討論，包括改劃土地用途、發展綜合發展區、善用短期租約及空置政府用地 ( 包括空置校舍、「政府、機構或社區」用地、增加已發展區或新發展區密度、善用工廈、精簡發展管制程序和市區重建等。 由於土地短缺，衍生各樣民生問題，牽涉各個市民。我們正面對「樓價貴、住屋細、環境擠」的居住苦況，亦影響各行各業，高昂的租金扼殺了不少企業的生存空間。 另外，短中期的土地供應及房屋用地短缺尤為嚴峻。政府提供的資料顯示，未來十年公共房屋落成量只有二十三萬七千單位，遠低於二十八萬的供應目標。市民平均要輪候四點七年才獲編配公屋，近二十萬人住在 劏 房 等環境惡劣的居所。政府亦需要持續透過賣地照顧社會對私營房屋的需求。因此，增闢土地的工作實在刻不容緩。 把增加土地選項分門別類，除了方便公眾討論外，另一

土地供應專責小組經已決定於四月中啟動為期五個月的公眾參與活動，準備工作現正進行得如火如荼。不過，公眾參與仍未開始，坊間早已就若干增地選項展開激辯，數一數二的要算是粉嶺高球場和葵青貨櫃碼頭上蓋發展。相信到活動正式舉行，必然引發連場爭論。 另一方面，專責小組繼續在早前公開的十五個增地方案之外尋找新建議，希望能夠提供更多有效的選項讓社會討論，從而作出取捨。本周的第十一次會議，便探討了將內河碼頭改作其他用途的可行性。 內河碼頭位於屯門西的一幅填海土地上，面積約六十五公頃，屬私人契約土地，契約年期到二○四七年才屆滿。碼頭於一九九八年啟用，提供四十九個總長度達三千米的船隻泊位，主要是用作處理及集裝來自珠三角地區的貨櫃及散裝貨物，然後運往葵青貨櫃碼頭及香港其他港口設施再行轉運，反之亦然。 由於近年珠三角區的港口設施急速發展，服務競爭激烈，越來越多來自珠三角的貨物在珠三角內陸港口集裝，再直接運往葵青貨櫃碼頭，令內河碼頭的貨物處理量逐漸減少。按政府提供的資料顯示，內河碼頭在二○一七年的使用率僅為其容量的兩成四，而所處理的吞吐量約佔香港港口貨櫃總吞吐量的百分之三。 隨著城市發展，土地不敷應用；一些原有建設的需要性大不如前，遂成為考慮把這些用地改劃作其他用途以切合社會當前需要的契機。過去的例子便有把太古船塢成為太古城，黃埔船塢改作黃埔花園，美孚油庫變成美孚新村等。 要把內河碼頭變住宅，便先要考慮當區的環境和規劃。屯門西的土地用途以工業為主，南面臨海，北面是污水處理廠，西面是臨時公眾填料庫、環保園、航空燃油儲存庫、水泥廠、鋼鐵廠及青山發電廠。碼頭東面則是將於二○二○年落成的屯門至 赤鱲 角 連接路的出入口和收費廣場。由此可見，周邊的環境對住宅發展並不相容。 內河碼頭可改作住宅的契機，來自位於青山發電廠以北沿岸地區的龍鼓灘填海，填海可提供約二百二十公頃土地供工業及其他用途使用。通過把屯門西沿岸土地重新一併規劃，把污染性的工業設施北移至龍鼓灘填海地，遠離內河碼頭地塊，便可為碼頭用地改劃作住宅提供機遇。 按政府初步估算，參考東涌新市鎮擴展的標準，六十五公頃的內河碼頭用地可提供約二萬二千個單位。 另一項重要挑戰，是交通問題。屯門區塞車問題嚴重，一直被認為是交通重災區；要增加數以萬計人口，必先要把交通問題解決。雖然屯門至 赤鱲 角

土地供應專責小組自去年九月成立以來，至今已舉行了十次會議，討論過十五個增加土地供應的方案，並為即將進行的公眾參與作最後準備。十五個選項當中各有優劣，也有要克服的困難，也有極具爭議的。小組的工作，便是就各選項的機遇與挑戰、土地業權、規劃和建築技術問題、可提供住屋或設施的數量和時間等資訊向市民清晰闡述，以便社會大眾能作出比較和排列優次。 土地供應的方案，可以二分為短中期選項和中長期選項。倘若能在十年內可以提供房屋的，便屬短中期。例如增加建築密度、改劃社區或綠化用地作住宅發展、利用即將約滿的私人遊樂場地，或是公私合營等，都屬短中期方案。要十年至二十年或以上才能提供居所的，便被納入中長期。例如維港外填海、包括棕地的新市鎮發展、動用郊野公園邊陲地帶、岩洞發展、貨櫃碼頭上蓋發展等方案，雖然可以提供較大量土地，但所需時間往往超過十五年，便屬中長期土地供應方案。至於填平水塘和搬遷貨櫃碼頭再發展，極大機會需時超過二十年，可說是比長期更長期。 由於土地供應滯後，香港現時正出現嚴重房屋短缺問題；導致樓價高企、環境擠迫，公屋輪候時間愈來逾長，超過二十萬人居於 劏 房 等不良現象。按政府資料顯示，十年內公共房屋的需求約二十八萬單位，但現時推算只能提供二十三萬餘單位，相差達四萬多個單位。可見土地短缺問題一天不解決，輪候情況只會愈變愈差， 劏 房 問題亦只會日趨嚴重，隨時成為社會情緒的計時炸彈和樓宇安全的隱患。 面對這水深火熱的情況，尋找有效的短中期土地供應方案實在迫在眉睫，也有「寸土必爭」的必要。有見及此，小組在農曆新年前舉行的第十次會議探討了十五個增地方案以外的辦法，冀能增加或加快短中期的土地供應。這些辦法包括善用空置校舍、善用「政府、機構或社區」用地、善用工廈和精簡發展管制程序。 筆者一直倡議，用空置校舍改作臨時房屋，是一個極速提供額外居所以減低輪候時間的辦法。對整幢工廈改作住宅用途放寬限制，也是值得研究。兩項措施早前已在本欄論述，在此不贅。 短中期增地方案離不開利用現有「熟地」作更有效發展。另一個增加住屋供應的辦法，便是善用社區用地，鼓勵政府和非政府組織在土地上提供青年宿舍和老人院舍等居住設施。 一般而言，在規劃大綱圖劃作政府機構或社區用途的土地，屬中低密度發展。規劃原意是讓這些用地在高密度的地區內發揮援衝作用，減低城市的擠逼感。但城規