城市。建築

為解決香港建屋用地不足，土地供應專責小組連月來在會議中討論不同的土地供應方案，為三月進行的公眾參與做準備。研究所得，維港外填海、郊野公園邊陲地帶、新市鎮發展、發展岩洞等選項，都是遠期措施，沒二十年都不能成事。填平水塘和搬遷貨櫃碼頭，更是比長期更長期。市區重建牽涉收地賠償和重置，亦未能有效增加土地供應。 所謂「遠水不能救近火」，面對十年以內的土地短缺，要緩解燃眉之急的短中期措施，唯有從改劃現有用地、增加建築密度和通過公私合營利用私人土地等辦法中作考量。 有建議認為政府可以利用社區閒置土地興建房屋。這些土地，包括空置政府土地、以短期租約方式出租 (Short Term Tenancy) 及以臨時政府撥地方式批出的土地 (Temporary Government Land Allocation) 。相關的建議亦已包含在十五個增地方案選項當中。 短期租約和臨時政府撥地的出現，主要是因為已規劃的長期發展未能即時落實，為免土地空置，在「空檔」時間出租或撥與政府部門作臨時用途，務求地盡其用。不過，到長遠發展項目展開，這些土地便會交還。 政府提供的資料顯示，短期租約用地面積共約二千四百五十公頃，臨時政府撥地共約三千三百四十公頃，空置政府土地約一百四十公頃，總面積達接近六千公頃。 從數字看，六千公頃是個極為龐大的面積；如果全數利用，理應可把所有問題解決。但事實又是否如此？ 先看短期租約用地，現時共約五千三百個短期租約合共約二千四百五十公頃，當中有二千公頃用作工地、貨櫃有關用途、鐵路項目、文化活動 ( 如西九文化區 ) 和保育項目等；部分亦早已包括在擬議的新發展區內，及在最近改劃作住宅用途。單是機場三跑工程的工地，已佔去一千六百四十公頃。這些已有長遠規劃的土地，其實經已包括在現有或規劃中的土地供應內。 剩下的三百五十公頃短租用地共四千八百八十幅，都是面積細小的零碎土地 ( 超過八成是少於五百平方米 ) ，用途主要是作社區設施、綠化和休憩用地，難作獨立發展。對於那些在私人住宅範圍內而公眾難以到達的土地，便以短租租予鄰近業主作私人花園。 臨時政府撥地，共約四千幅合公三千三百四十公頃，主要是用作進行興建道路或公路的施工地盤 ( 約一千九百五十幅合共二千八百五十公頃 ) 。這些土地最後都會成為交通基建的一部分。至於其餘的，便正在

最近傳媒報導，市區重建局正進行「油麻地旺角的地區規劃研究」，旨在探討如何提升該兩區目前土地效益及重建潛力。局方亦考慮可否以轉移地積比率的辦法，以增加地區的建築密度。轉移地積比率的意思是，一方面把該區部分舊樓復修以延長其壽命，另一方面再把這些樓宇的「剩餘發展潛力」轉移到個別重建地塊，令市區重建在財務上更可行。研究預計最快在二○一九年中完成。 近月，土地供應專責小組正在密鑼緊鼓，為本年三月進行的公眾參與活動做準備工作，目的是讓社會討論多個增加土地方案的利弊，以作取捨。「市區重建」，亦是十五個增地選項之一。 究竟，市區重建對增加土地或住屋供應有多大成效呢？ 城市發展，拆舊樓建新樓往往被視為理所當然。過去的舊區更新，例如在中環、灣仔、西營盤和油麻地等地區，拆的多是三四層高的老舊唐樓，再重建為三四十層高的大廈。雖然是「先減後加」，但由於重建前後的面積差距，不但能增加居住單位數目，亦為市建局和發展商帶來可觀的利潤。 但時移勢易，這些密度低的舊樓，如今已所餘無幾。而建於上世紀六、七十年代的樓宇，絕大部分已用盡地積比率。由於重建價值不高，便欠缺了商業誘因進行重建。就算重建，亦未必會對總樓面面積帶來重大增長，對增加住宅供應量的幫助不大。在一些個別例子中，更有現有樓宇發展密度已超過現行建築物條例准許的密度 ( 即重建後樓宇總面積比現有樓宇面積還要少 ) ，令重建在經濟考慮上不可行。 因此，對於通過市區重建可以增加住屋供應的說法，恐怕已成過去。 值得留意的是，到三十年後，這些樓宇都已屆七十年或以上的樓齡。雖然重建潛力低，但因樓宇老化影響安全，亦隨時要面對重建的壓力。受重建影響的住戶需要有足夠的房屋以作調遷安排。按政府《長遠房屋策略》的估算，三十年內包括公私營房屋受重建影響的住戶所產生的總房屋需求便達三十萬個單位，佔總額外住宅單位需求量的三分之一。倘若未能及時提供足夠土地作重置安排，社會面對樓宇老化帶來的安全隱患，極大可能將會束手無策。 由此可見，因為市區重建發展差額愈來愈低，又涉及原住客重置問題；故此並非有效解決土地短缺的良策，反而增加了對額外土地供應的需求。 另一方面，市區重建牽涉收樓賠償，而且業權分散，集合業權需時，本身便是一個冗長的過程，更屢屢遇上爭議。地盤愈大或牽涉業權數量愈多，時間便愈長。面積達五公頃的觀塘市中心