城市。建築

土地供應專責小組於本週二舉行了第九次會議，討論「利用私人康樂用地改作其他用途」作為增加土地供應的選項。當中最觸目的，自然是佔地有九個維園之大的粉嶺高爾夫球場應否收回作發展之用。事實是，早在會議之前，相關建議經已在城中鬧得沸沸揚揚。有意見認為高球場佔地廣但使用率低，應該收回以解決嚴峻的房屋問題。持反對意見的則認為 粉嶺高球場為香港高爾夫球代表隊的主要訓練場 地 ， 自一九五九年起每年均舉辦國際高爾夫球賽，對發展本港體育活動有重大貢獻，改作建屋將會嚴重窒礙高爾夫球運動發展，甚至影響本港國際聲譽。 粉嶺高爾夫球場位處粉嶺上水新市鎮旁邊，距離上水站約八百米，佔地一百七十二公頃。該幅土地提供了三個十八洞的高球場，分別為舊場、依甸場和新場。粉錦公路把整個高球場分成東西兩邊，東面佔地約三十二公頃，西面佔地約一百四十公頃。西面範圍內亦包括了三座歷史建築，分別是行政長官粉嶺別墅 ( 一級 ) 、高球場會所 ( 二級 ) 和高球場小食亭 ( 三級 ) 。球場內也有約三萬棵樹木，當中包括約一百六十棵古樹和受保護品種，也有百多個零散分佈的墳墓和金塔，倘若發展便需要設法保存。 由政府提供的文件顯示，規劃署曾委託顧問對新界北發展進行初步可行性研究，當中包括了粉嶺高球場改作發展用地的評估。顧問提供了兩個方案，一是局部發展，即只發展粉錦公路以東的部份舊場；二是全面發展。 按顧問初步研究建議，局部發展方案涉及粉錦公路東面的部份舊場 ( 共八個洞 ) ，而西面餘下的一百四十公頃 ( 兩個半球場 ) 則保留作高爾夫球場用途，以繼續舉行國際性賽事。高密度住宅發展建議設在最接近上水新市鎮的東北部，而較遠離新市鎮的位置則建議作低密度發展。該方案可提供四千六百個住宅單位，容納約一萬三千人。 至於全面發展方案，顧問報告建議把整個高球場作房屋、商業、社區、休憩用地，以及旅遊 / 消閒用途。東北面作高中密度發展，西南面主要是消閒和休憩用地。全面發展後，可提供一萬三千二百個單位，容納約三萬七千人，並可提供約一萬二千個就業機會。 坊間有意見提出，為何偌大的高球場只能提供一萬多單位？質疑有否報細數。規劃署回應這是顧問的初步建議，建築密度繫於地區基建設施。筆者理解，建築密度亦考慮了與毗鄰地塊的協調，例如倘若附近是丁屋、綠化地、康樂用地或農地，便不宜作高密度發展。不過，個人認為建築密度

為了應付急速的人口增長和改善市民居住環境，上世紀七十至九十年代之間，香港出現了九個新市鎮。第一代的荃灣、沙田和屯門在七十年代動工；第二代的大埔、粉嶺上水及元朗則在七十年代後期動工建設；至於第三代，便是將軍澳、天水圍和東涌，在八十及九十年代展開。九個新市鎮合共佔地近一萬七千公頃，共可容納人口近四百萬。 不過，自九七年回歸後往後二十年，香港新市鎮發展便停滯不前，直到現時才有古洞北 / 粉嶺北 ( 前稱新界東北發展區 ) 、洪水橋、元朗南和東涌新市鎮擴展等新發展區及新市鎮擴展區。至於新界北則仍在研究中。二十年間的「空缺」，造就了今天房屋問題日趨嚴重的局面。 值得留意的是，規劃中的新發展區與上世紀發展的新市鎮相比，規模實在小得多。沙田新市鎮 ( 包括馬鞍山 ) 的總發展面積約三千五百九十一公頃，規劃人口為七十七萬。至於將軍澳，總發展面積約一千七百一十八公頃，規劃人口為四十四萬五千人。而且這兩個新市鎮，土地主要由填海所得。 相比之下，東涌、古洞北 / 粉嶺北、洪水橋和元朗南等多個新發展區合共總發展面積只有一千一百四十二公頃 ( 不及三分一個沙田的面積 ) ，規劃人口共五十八萬。當中面積最大的洪水橋亦只有四百四十一公頃。這些新發展區已全數計入政府可提供的三千六百公頃新增土地數目。但餘下所需的一千二百公頃便仍然未有著落。 從土地供應角度看，新市鎮發展相對於其他「見縫插針」式改劃土地，對提供優質生活環境更加有效。新市鎮除了為新增人口提供住屋外，還有交通配套，社區設施如學校、警署、消防局和醫院等。此外還要提供足夠的休憩用地和商業用地，為市民締造一個宜居的環境。為了減少因上班而產生的跨區交通流量，今天的新市鎮亦應提供就業機會。 要實踐以上各點，必須有一個較整全較完善的規劃，而地塊亦需有足夠的面積規模。單靠東拼西湊的改劃土地，或只利用零碎分散的棕地、農地或鄉村式土地 ( 或稱「丁地」 ) ，根本難以成事。 筆者亦發現，「新市鎮發展」作為在土地供應專責小組會議中的十五個增地方案選項之一，其實與其他方案也有重疊。事實是，新市鎮發展的土地來源，當中亦包括了填海、棕地及農地，而後兩者又包括私人土地。例如古洞北 / 粉嶺北、洪水橋和元朗南三個發展項目便涵蓋約三百四十公頃棕地。而擬議的新界北便包括約二百公頃的棕地。《香港 2030+ 》建議的東大嶼都