城市。建築

本欄早前已介紹了土地供應公眾參與十八個選項當中的短中期四個選項和中長期的六個選項，這一篇，便談談餘下的八個概念性選項。 概念性選項，有別於短中期和中長期選項，是因為土地供應小組認為這些選項，有機會能提供額外的土地，但因為仍未有詳細研究，暫時未能確定可提供土地的數量和所需時間。這些選項，包括 ( 一 ) 長遠發展香港內河碼頭用地和鄰近用地； ( 二 ) 發展郊野公園邊陲地帶其他地點； ( 三 ) 增加鄉村式發展地帶的發展密度； ( 四 ) 於現有運輸基建上作上蓋發展； ( 五 ) 利用公共事業設施的發展潛力； ( 六 ) 重置葵青貨櫃碼頭； ( 七 ) 葵青貨櫃碼頭上蓋發展；及 ( 八 ) 填平部分船灣淡水湖作新市鎮發展。 內河碼頭附近主要是工業用地，因此碼頭六十五公頃土地倘若獨自發展，亦只能用作工業用途。發展內河碼頭用地方案已列入中長期六個選項之一。不過，如果要發展住宅，便應考慮連同鄰近的龍鼓灘填海作整體規劃。把碼頭附近的工業用途遷移至龍鼓灘，再把內河碼頭用地改作住宅。 同樣地，發展郊野公園邊陲地帶兩個試點 ( 佔地約四十公頃 ) ，已被納入中長期選項。原因是大欖和水泉澳這兩個試點的生態和技術研究正在進行中。由於政府對郊野公園邊陲地帶的其他範圍並未啟動任何研究，因此便被列入概念性選項。如果方案得到社會的支持，才再啟動可行性研究。 香港住宅用地當中，「鄉村式發展」地帶佔約三千三百公頃，主要覆蓋六百四十二條認可鄉村，原意是為原居民興建三層高的丁屋。有意見認為，低密度的鄉村式發展沒有有效利用土地發展潛力；建議應該增加發展密度，從而更善用同等數量的土地。 香港城市規劃，運輸基建設施往往佔據了大量土地； 因此便有民間建議可否研究於現有運輸設施上方發展房屋的可行性。一般來說，倘若基建設施 ( 例如馬路、鐵路、車站 ) 與住宅發展作同步設計，再一拼建造，問題其實不大。不過，要在經已落成的設施上建屋，便要研究和審視多項因素 ( 例如建造高架平台的可行性，建造期間對現有道路的影響，與及對交通環境和景觀的影響等 ) ，問題便變得更複雜了。 利用公用事業設施用地，也是概念性選項之一。有建議認為，有部分面積較大、位置較佳的公用事業設施用地 ( 例如電話機樓 ) ，如已無須保留作原有用途，可研究把用地釋放作其他用途或作上蓋發展。 概

土地供應公眾參與活動自四月二十六日啟動以來，連日來火花四濺，爭議從未間斷。從正面看，相關活動已引起媒體廣泛報導及社會關注。作為土地供應專責小組一員，筆者深深感受到，這可能是史上最艱難的公眾參與活動。不過，面對嚴峻的房屋問題，眼看住戶屈居 劏房 的苦況，再理解社會嚴重分化的現象；要把問題解決，一場「土地大辯論」實在無可避免。正如黃遠輝主席所言：「為解決 劏 房居民的居住環境是我們工作的最大動力。」 香港建屋用地短缺，三十年內欠缺可發展用地最少一千二百公頃，當中住屋用地佔二百三十公頃。而首十年的短中期缺口已是八百一十五公頃，住屋用地佔一百零八公頃。土地短缺導致輪候公屋時間延長至五點一年 ( 最新資料 ) ，二十一萬人住在 劏 房或其他環境差劣的居所。從政府提供的數據顯示，十年內現有土地只能提供二十三萬七千公屋單位，距離目標的二十八萬單位尚欠四萬三千單位。倘若不再增闢土地興建公屋，輪候時間只會愈來愈長，住屋問題只會愈趨惡化，隨時成為社會的計時炸彈。因此，小組認為，增闢土地實在刻不容緩，社會建立共識後更要立即行動。 十八個增地選項牽涉不同持分者的利益或信念，在這極度分化的社會，建立共識又談何容易？縱是如此，筆者仍然深信，有討論總比沒討論好。 小組自去年九月以來不斷埋頭苦幹，對一眾增地選項作出疏理，再製成資料冊向公眾闡述各選項的挑戰與機遇，讓社會大眾進行討論，並沒有既定立場。接下來五個月的公眾參與期間，我們會落區探訪及舉行不同活動，聆聽各界市民的意見。但坊間卻有意見認為，這是假諮詢，或者只是一場「公關秀」；質疑政府或專責小組早有立場。也有人因為對個別選項不滿而遷怒於小組，更批評小組成員是廢物；或指責小組為虎作 倀 ，推動官商勾結的選項。身為小組成員，心裡難免感到難受，但面向群眾卻哭笑不得。 事實正是，由於小組對任何選項沒有前設，才會受到四面脅迫。不過，我們仍會積極面向市民，耐心解釋各選項的細節與利弊，並釐清一些可能出現對事實的誤解。 一個筆者常聽到的說法，是「香港沒有土地短缺，而是分配不均。」「公眾參與只說要增加土地，但沒有承諾會興建甚麼。」「填海建的都是豪宅。」即是說，質疑即使覓得土地只會興建天價豪宅，基層難以受惠。 社會因此又出現了「麵粉與麵包」的辯論。有意見認為先要知道要做甚麼麵包才去找麵粉；相反，另一方卻說要先有麵粉

一場有「土地大辯論」之稱的「土地供應公眾參與活動」甫展開，隨即惹來坊間激辯。上周日，土地供應小組成員到 深水 埗 探訪 劏房 戶，並出席論壇聽取居民的居住情況和討論增地選項。公眾參與小冊子封面的「貴、細、擠」， 正好形容 劏 房戶的苦況。居民的意願非常簡單，就是儘快上公屋。因此，意見主要集中在短中期的增地選項，尤其在利用粉嶺高球場作住宅發展方面。 連日來，大部分傳媒和社會言論都聚焦在是否發展高球場與及利用私人的新界農地儲備等短中期增地選項。反之，中長期的選項暫時著墨不多。筆者早前已在本欄介紹過四個短中期選項。這一篇，便談談中長期。 所謂中長期，即有潛力於未來大約十年至三十年內提供額外土地的方案。十八個增地選項當中，被列為中長期的選項有六個。包括： ( 一 ) 維港以外近岸填海； ( 二 ) 發展東大嶼都會； ( 三 ) 利用岩洞及地下空間； ( 四 ) 於新界發展更多新發展區； ( 五 ) 發展香港內河碼頭用地；及 ( 六 ) 發展郊野公園邊陲地帶兩個試點。 過去，香港的新市鎮發展，不少都是由填海產生，例如沙田、荃灣、屯門、大埔、將軍澳和東涌等。填海能創造大片土地，方便作出整全的綜合規劃，而且不涉及收地和重置，土地供應時間更易掌握。由於種種原因，填海造地數量在過去十五年大大減少；由一九八五年至二千年的超過三千公頃，驟降至二零零一至一五年的六百九十公頃，這亦是導致近年發展用地供應出現落後的主要原因。 政府早前的研究中物色了五個近岸填海地點，包括屯門龍鼓灘、北大嶼山的小蠔灣和欣澳、沙田馬料水及青衣西南，作進一步研究，合共可提供四百五十公頃的土地。 另一個填海方案，即東大嶼都會，是《香港 2030+ 》提出在香港島和大嶼山之間的水域興建一個面積一千公頃的人工島，以發展成第三個核心商業區及智慧型新市鎮，改善香港的住屋和就業機會的空間分佈。 不論是近岸填海或人工島，要面對的挑戰也不少。環保人士批評填海會影響海洋生態。另外，填海造地亦不能一蹴即就，需要經過可行性研究、規劃、環評和其他法定程序，需時十年或以上。 利用岩洞和地下空間，把佔用地面的設施遷移，便可騰出地面土地作住宅或其他用途，增加土地供應。政府已研究把沙田荃灣和九龍會現有的污水處理廠和配水庫遷入岩洞，預算可騰出的土地面積約四十公頃。 岩洞發展，可以說是

籌備了近八個月，關乎全港社會福祉的「土地供應公眾參與」，終在日前啟動。 房屋問題一直困擾著香港人。「樓價貴，住屋細，環境擠」的情況每下愈況。近二十一萬人住在 劏 房或環境差劣的居所，輪候公屋時間長達四點七年；這些問題都是源於建屋土地短缺。土地問題一天不解決，情況只會愈來愈嚴重。這趟公眾參與的目的，便是讓社會認知香港土地短缺的現況，通過對各增加土地供應選項的瞭解後，進行討論和發表意見，凝聚社會共識以解決土地供應這個大難題。 為了讓市民大眾有廣泛地參與，土地供應專責小組將在為期五個月的時段，透過既「廣」且「深」的方式推動全民參與，把相關的土地資訊及議題帶到不同層面，同時促進社會透過認知和抉擇，共同打破土地供應不足的困局。 我們會透過不同的活動，接觸不同人士和團體，包括基層市民、青年和沉默大多數，商業機構、專業組織或關注團體，進行互動式討論，從而收窄分歧，建立共識，尋找最符合社會整體利益的土地供應方案。 由於土地供應問題和選項非常複雜，要市民有效地參與，便必先要提升社會對增地選項的認知，再作討論和決定。因此，我們把諮詢期首一個月視為公眾教育階段。我們除了舉辦一系列多元化和跨階層的宣傳及教育活動，包括公眾論壇、工作坊、十八區巡迴展覽、青少年及社區外展等，亦會製作一系列的淺白易明的資料和短片於網上發放。到五月下旬至六月上旬間，我們會推出問卷 ( 網上加實體 ) ，協助市民就土地供應選項作出取捨，有系統地收集市民對選項優次的意見。收集的意見將由香港大學社會科學研究中心進行分析。 筆者出席了啟動日的記者招待會，從傳媒提問發現，社會部分人士對這場有「土地大辯論」之稱的公眾參與活動有不少質疑。例如小組會否對某些增地選項有明顯傾向？另外由於個別選項牽涉發展商或上層社會利益，小組會否受壓而有所偏頗？又或者如何確保政府最終會按照小組的報告實踐等等。 筆者作為小組一員，也想藉此表達一下個人對這些質疑的看法。 雖然小組成員來自不同界別和不同階層，但經過月來在小組內的參與，筆者留意到小組成員都是以香港社會整體利益為依歸，並希望及早解決這困擾香港多年的土地短缺問題。我們過去八個月的工作就是把所有可增加土地供應的選項資料有系統地分析比較，整理公眾參與文件和資訊，並推動社會就不同選項參與討論。可以說，小組的工作以至公眾參與活動的文件並無前設。