城市。建築

【圖﹕荃灣七街的市區重建項目﹐「綜合發展區」與舊區的小街小舖形成強烈的對比。】 上周提到﹐市區重建項目愈來愈「無肉食」﹐市建局正考慮放棄「牙籤樓」式重建﹐轉而以「綜合發展區」模式作較大範圍重建﹐更提出把納入地盤範圍的街道計算地積比率﹐以增加重建後樓宇的樓面面積。相關建議正在內部檢討中。 究竟﹐「綜合發展區」是怎樣的一回事﹖ 城市規劃﹐往往是因地區的需要﹐把土地劃成不同的用途。例如住宅、商業、工業、社區設施、休憩用地、綠化帶和街道等。「綜合發展區」 (Comprehensive Development Area, 簡稱 CDA) 亦是土地用途的一種﹐多適用於大型地盤﹐例如鐵路上蓋物業和市區重建的項目。規劃署會先設定發展參數 ( 例如建築密度、樓宇高限﹐公共設施和公共休憩空間的面積等 ) 。業主要發展﹐設計要先經城規會批準。 其實﹐「綜合發展區」並非新事物。過去的市區重建項目﹐不少都是採用「綜合發展區」式規劃﹐例如觀塘市中心﹐灣仔利東街﹐旺角朗豪坊﹐上環中環中心﹐荃灣七街﹐尖沙咀 K11 等。 舊區樓宇破舊﹐街道狹窄﹐社區設施和休憩用地不足﹔透過「綜合發展區」規劃﹐市建局擔當規劃者的角色﹐為舊區用地重組﹐並提供當區欠缺的公共空間和社區設施﹐改善社區環境。這個概念﹐本應是件好事。 不過實踐下來又是另一回事。從上述例子可見﹐大範圍重建的結果是﹕小街小巷小舖小販統統消失﹐具本地特色的傳統行業、舊區風情和社區網絡連根拔起﹔取而代之的是有如龐然大物般的摩天巨廈和一幢幢高聳入雲的屏風豪宅。 就是如此﹐我們失去了喜帖街、花布街、雀仔街等充滿地區特色的街道﹐換來原居民住不起的天價豪宅、甲級商廈和充斥著連鎖店的大商場。 亦是如此﹐消滅地區特色、拆散社區網絡、摧毀本土經濟、建築密度過高等等「罪狀」﹐都算在市建局 ( 或前土發公司 ) 的頭上。於是﹐更新者搖身一變成為破壞者。 這種推土機式的重建﹐不但備受批評﹐更成為近年連串社會爭端的源頭。市建局執行這類型的重建計劃﹐亦見荊棘滿途﹐舉步為艱。 另一個令人詬病的地方﹐就是發展密度。過去﹐該等市區重建能夠令發展密度大增的「秘訣」﹐就是以整個發展區作地盤﹐把當中本來沒有發展潛力的街道統統計入地盤面積﹐再計算地積比率﹐以增加總樓面面積﹐令項目在財政上更具吸引

市區重建﹐一直以來充滿爭議。近日市建局表示﹐今年錄得二十三億元赤字﹐是五年來首次虧蝕。主席更建議﹐長遠而言要以「新思維」做重建﹐例如重建較大的地盤﹐和擴大市建局作為「促進者」協助小業主聯合出售物業予發展商作重建等。 早前筆者曾在本欄提及﹐「有水位」的市區重建項目已買少見少﹐市建局將來負責的項目不一定賺錢﹐是早就料到的事情。市建局面對這個情況﹐又在不願要求政府注資的前提下﹐自然要考慮拆招應變。 市建局認為﹐近年部份重建項目規模太小﹐只能興建「牙籤樓」﹐對社區得益不大。反之﹐以「綜合發展區」模式發展﹐把一些內街納入計算地積比率﹐重建便更有效益。 究竟﹐甚麼是「牙籤樓」﹖建「牙籤樓」﹐又有甚麼問題﹖ 香港的舊區﹐例如灣仔、北角、油尖旺和深水埗等﹐都是以方塊式規劃。橫橫直直的街道把地區劃成多個街區﹐每個街區再細分成多個小地塊﹐舊唐樓背靠背﹐中間隔著後巷。舊區重建﹐便把舊樓拆掉﹐在空出的地盤上建新樓。倘若能把多個相連的地盤合拼﹐便可建更大面積的樓宇了。因此﹐建築物的形態亦因應地盤的大小而有所分別。 樓宇設計受《建築物條例》所限﹐地積比率控制著樓宇的總面積﹐覆蓋率 (site coverage) 則控制著樓層的大小。舉例說﹐一個四百平方米的地盤﹐地積比率是七點五﹐可建的總樓面面積便是三千平方米。若然覆蓋率是百分之三十三的話﹐每層樓的樓面面積就是一百三十三平方米 ( 約一千四百平方呎 ) 。 再看每層樓面的設計。任何樓宇﹐住宅單位以外必要有兩道逃生樓梯 ( 俗稱走火梯 ) 、電梯、走廊、水錶房和電錶房等設施。這些「最低消費」﹐不論樓面大小﹐往往佔用了約五十平方米 ( 約五百餘呎 ) 的樓面面積。因此一個一千四百平方呎的樓面﹐可撥給單位的實用面積﹐大概只有八百餘呎﹐亦只能開「一梯兩伙」或「一梯三伙」的圖則﹐實用率約六成。 這些一梯兩伙或一梯三伙窄而高的樓宇﹐有如牙籤般插在地面上﹐因此被稱為「牙籤樓」或「鉛筆樓」 (pencil tower) 。而且﹐地盤愈細﹐實用率便愈低。 「牙籤樓」實用率低﹐實用面積小﹐如今賣樓又以實用面積定呎價﹐因此市建局認為「計唔掂數」﹐正考慮放棄承擔細小地盤的重建計劃。 不過﹐筆者認為﹐「牙籤樓」式的重建﹐也有可取之處。 筆者工作地方在北角舊區﹐這裡沒有市建局的項目﹐過去數十

【圖﹕雷生春業主把物業捐贈與政府﹐最終活化成浸會大學中醫診所。】 近日﹐古物諮詢委員會為歷史建築保育政策展開為期兩個月的公眾諮詢。筆者的第一個反應是﹕「吓﹐又諮詢﹖七年前不是諮詢過嗎﹖」 事實是﹐文物保育政策自零四年起諮詢再諮詢﹐但保育的相關法例至今從沒改變。古物諮詢委員會只能為歷史建築物評級﹐但無法阻止建築物拆卸。另外﹐只有古物事務監督有權把建築物列為法定古蹟﹐但按法例便要向業主提供賠償。因此﹐法定古蹟鮮有座落於私人土地上。 還記得﹐零六至零七年間的天星皇后事件﹐激起了社會對文物建築保育的關注﹐令市民對保存歷史文化的意識提高。零七年發展局局長上任﹐身兼古物事務監督﹐推動保育項目更不遺餘力﹐令不少具歷史價值的建築物免除在推土機下消失的厄運。 七年下來﹐中環荷李活道警察宿舍活化成創意中心﹐美荷樓改作青年旅舍﹐雷生春變身中醫診所﹐灣仔街市保留外牆﹐中環街市從勾地表剔出﹐政府山得以保存。這些都是政府回應社會對保育訴求的成果﹐令石屎森林中所餘無幾的歷史建築保存下來。 除此之外﹐發展局自零八年開始推出活化歷史建築伙伴計劃﹐向非牟利機構提供資助﹐讓他們在政府擁有但丟空的歷史建築物內以社企形式提供服務或營運業務﹐為該等建築物注入新的生命。這些建築物﹐包括前大澳警署、前北九龍裁判法院、荔枝角醫院、前大埔警署、上環必列啫士街街市和灣仔藍屋建築群等。 七年來的經驗證明﹐對於政府擁有的歷史建築﹐只要政府有決心﹐要保育實在易如反掌。不過最大的問題是﹐倘若建築物落在私人土地上﹐便困難重重。 香港土地價值高昂﹐大部分舊樓都有重建潛力。為了尊重私有產權﹐政府不能強行迫使業主保存舊樓﹐ 否則便是「強搶民產」。要業主不拆卸重建﹐除非政府能提供足夠的誘因。這些誘因﹐包括政府向業主收購﹐或是「以地換地」﹐或是「轉移地積比率」（把重建潛力的面積建在相鄰的土地上）。 例如景賢里﹐政府便用「以地換地」模式﹐把建築物旁邊一幅面積相若的土地供業主發展﹐以換取景賢里地皮﹐成功保存了這座古色古香的歷史建築。 但到何東花園事件﹐政府向業主提出以同一模式交換﹐卻遭業主反對﹐最終失敗收場﹐屬一級歷史建築的何東花園在推土機下灰飛煙滅。 現時全港已確定評級的歷史建築 ( 一至三級 ) 有 1 274 幢﹐當中非政府擁有的共有 1 04

日本瀨戶內海小島之旅﹐終於來到最後一站 —— 犬島 (Inujima) 。 犬島是個面積非常細小的小島﹐面積只有零點五四平方公里 ( 約三個半維園 ) ﹐島上只有約六十個島民。而且島上沒有任何交通工具﹐因此﹐遊覽犬島的唯一辦法﹐就是走路。好處是﹐省卻了預計車程班次的煩惱。 為了把日漸荒廢的老舊村落活化﹐犬島把一幢過百年歷史的錬銅場廢墟改建成紀念日本文豪三島由紀夫的博物館「精煉所」。四年前又借鏡了直島的經驗﹐推出了「家計劃」 (Art House Project) ﹐把藝術融入舊村﹐並不時舉辦藝術祭﹐於是引來了不少愛好藝術和建築的旅客。 從直島前往犬島﹐途經豐島﹐船程約五十五分鐘。到了碼頭﹐下了船﹐前面便是旅客中心。這是一幢黑色建築﹐售票處﹐商店和茶室都在這裡。 我們購過票﹐便拿著地圖像尋寶般的走進村莊。犬島的村莊﹐比直島那邊的村莊還要靜得多﹐許多屋子都是荒廢的。偶爾在身旁走過的﹐都是拿著尋寶地圖的旅客。 與其說是看「家計劃」的展品﹐不如說這是一程尋找妹島和世 (Kazuyo Sejima) 建築之旅。 妹島和世在老舊的村裝內建了六幢建築物﹐作為展示藝術品的空間。除了一個小涼亭外﹐其餘五幢建築都以英文字母命名﹐分別是 F 邸、 S 邸、 A 邸、 C 邸和 I 邸。當中三間是木結構的尖頂建築﹐而另外兩幢則是以透明亞克力纖維板構成的屋子。 令筆者印象深刻的﹐就是兩幢活潑輕盈的透明建築 ——S 邸和 A 邸。 S 邸建成於二零一零年﹐是一條長約二十五米稍微彎曲的走廊﹐走廊的兩邊外牆以一幅幅微彎的透明纖維板建成﹐就像一個巨大的櫥窗。櫥窗內裡裝置著無數不同大小的圓形透明凸鏡﹐作者荒神明香稱之為隱形眼鏡 (contact lens) 。這座建築師與藝術家的共同創作﹐讓遊人從不同角度觀看幻化的景象。彎曲的透明外牆又把對面的老舊房屋反射在牆上﹐造成非常獨特的視覺效果。 離 S 邸不到十米﹐便發現另一幢透明建築 (A 邸 ) 。 A 邸建成於二零一三年﹐座落於幾幢老房子中間的空地上。這一趟﹐妹島把透明走廊圍成一個直徑約十五米的圓﹐但櫥窗內的藝術品卻是以鮮紅和橙色為主的人造花瓣圖案。從外圍通過一個開口﹐可以走進圓圈內的庭院。庭院內放著一張妹島設計的水滴形鋁製座椅。我坐在椅子上﹐身處這個

圖﹕豎立於倫敦泰晤士河畔的巨形摩天輪﹐早在一九九九年落成。 一個晚上﹐朋友 B 在北角一間酒店門前遇上幾個遊客﹐向他詢問那個地方可以看看維港海濱﹐但又不想過海去尖沙咀星光大道。朋友一時間愕住了﹐心裡想﹕「有甚麼好介紹﹖」最後通知的士司機接載他們到中環碼頭看看。 朋友知道筆者是海濱事務委員會成員﹐向我講述這事﹐還帶著控訴的口吻對我說﹕「你該做點好事﹐怎麼維港海濱連一個像樣的景點都沒有﹖」我滿帶諷刺的笑著答﹕「有呀﹐我們有金紫荊廣場嘛﹗」 今年九月﹐情況可能不一樣。一座直徑六十米的摩天輪將會豎立於中環新海濱。上月中﹐承辦商便出席海濱事務委員會﹐向成員簡介摩天輪的設計。 承辦商說﹕「摩天輪共有四十二個卡廂﹐每卡廂可容納八至十人﹐轉一個圈約十五至二十分鐘。建議收費成人一百元﹐小童七十元﹐還設有學生、老人和傷健人士優惠。預計每年可接待一百萬乘客。」「這個摩天輪﹐將會是一個從維港兩岸都可看見的地標。」 摩天輪將設置在中環九號和十號碼頭對出的空地中﹐佔地接近一萬平方米﹐當中一成是收費空間﹐其餘九成用地則免費讓市民享用。 委員都對摩天輪表示歡迎。也有意見認為﹐附近應有更多配套設施﹐例如露天食肆﹐座椅和有遮蔭的地方﹐好讓遊人可在海濱逗留較長時間﹐欣賞維港景色。 不過﹐也有建築師朋友在報章撰文﹐譏笑香港今天才建摩天輪﹐是「跟人尾﹐食人屁」﹐比別人遲了十年。 對呀。摩天輪不是新事物﹐世界各地海濱城市早就興建了﹐而且都比香港的巨大。例如倫敦泰晤士河畔的倫敦眼﹐一九九九年建成﹐有一百三十五米高﹔新加坡濱海灣的 Singapore Flyer ﹐二零零八年建成﹐有一百五十米高﹔東京台場 Palette Town 的大觀覽車也有一百一十五米高。香港的只有六十米﹐實在是小巫見大巫。 筆者卻認為﹐摩天輪只是個小玩意﹐實在毋須與別人比較。摩天輪放在海濱﹐合乎令維港海濱朝氣蓬勃和富吸引力的願景。畢竟﹐這只是一項臨時設施。至於收費一百大元是便宜還是昂貴﹐還是由市場决定好了。 雖然中環新海濱的規劃和城市設計研究早在一零年完成﹐但由於中環灣仔繞道仍在興建﹐中環新海濱至今仍是一片荒地。為了及早讓市民享用海濱﹐海濱事務委員會一直推動興建一系列的短期優化項目 (Quick Win Projects) 。在發展局海港組協調下﹐海