城市。建築

行政長官要求土地供應專責小組在九月內提交報告，以便制定十月發表的任內第二份《施政報告》。這個「初步觀察」報告如何寫？會不會有任何覓地選項初步建議？這已經成為近日傳媒和不少團體關注的課題。外界更擔心在諮詢完結前便提交小組報告，會否有偷步之嫌，令「土地大辯論」淪為一場「假諮詢」？ 雖然黃遠輝主席已在不同場合重申：「小組並沒有既定立場。」但仍然被不斷重複追問。主席亦已公開表明，小組會在本月二十一日開會討論初步觀察的內容。 事實是，公眾參與活動到本月二十六日才結束；巡迴展覽網上問卷和隨機電話民調仍在進行中。此時此刻，實在難以預計十八個選項在市民心目中的優次排序。 我們留意到，十八選項當中，最多討論的是棕地發展、填海 ( 包括五個維港外近岸填海地點和東大嶼都會 ) 、高爾夫球場、以公私合營利用私人農地和發展郊野公園邊陲地帶。 按筆者四個半月來的個人觀察，利用新界棕地，在眾多選項當中反對聲音最少。由於新界棕地一直以來被認為是雜亂無章，欠缺規劃。發展棕地並重新規劃至少可以修復遭破壞的鄉郊環境，亦獲得環保人士支持。當然，對棕地作業者的補償和安置必須妥善處理。筆者預計，棕地應會成為支持度最高的選項。 至於填海，有說坊間沒有太多反對聲音，但筆者卻不以為然。雖然自從行政長官在六月底「急市民所急」，提及填海難以避免，隨後一眾重量級政界人士、個別政黨和建築界幾個專業團體亦連聲和應，更有團體提倡比政府建議的東大嶼都會更進取的「強化」方案；但與此同時亦引來環保人士的反彈，令反對聲音更形顯著。 的確，香港過去一直以填海造地擴展都市和發展新市鎮，造地過程又不涉收地賠償和安置，屬行之有效的增地方法。筆者注意到，在上世紀七十至九十年代與香港一起成長的一輩，都認為填海是理所當然，抗拒聲音不大。但反觀年輕一代，除了環保意識增加，認為大量填海是對大自然及海洋生態造成不可逆轉的破壞因而反對外；年輕人眼看近二十年像西九龍等填海得來的土地都是用來興建天價豪宅，基層市民沒有得益，從而對填海造地的支持度大打折扣。究竟填海選項是否獲多數人贊成？至今仍未能準確掌握。 依筆者觀察，發展郊野公園邊陲地帶的選項，自公眾參與活動展開以來，是反對聲音較多的選項。反對者不但來自環保團體，還有一般市民大眾。在行政長官對填海發表個人意見之前，環保團體反對郊野公園的聲音比反

長達五個月的土地供應專責小組公眾參與活動，還有兩個多星期便完結。雖然這場牽動全港市民的「土地大辯論」已接近尾聲，但爭辯之聲卻絲毫未有減退。相反，不少關注組織、民間智庫和團體正在趕搭「尾班車」，重量級政界人士亦相繼表態，通過傳媒表達意見，試圖為提出的建議（例如填海和人工島）爭取民意支持。可以說，十八選項之爭，未到最後都不知鹿死誰手。就連身為小組成員的筆者在此時此刻亦難以預計。 在黃遠輝主席的領導下，二十多位來自不同背景的小組成員一條心，四個半月來馬不停蹄地走遍港九新界，出席各項的公眾參與活動。當中包括了四場大型公眾論壇及遍佈全港十八區四十個地點的巡迴展覽。此外還有與各專業團體、民間組織、政黨、商會、中學生、長者、漁民和物流界等不同年齡層及不同界別的持分者會面，至今已超過一百五十場。每場都由主席和副主席親自出席，向不同人士講解香港的土地短缺問題和可行的解決辦法，並聽取參與者的意見。過程中，香港大學社會研究中心的研究員都會在場作記錄，收集意見作最後分析。 筆者推動和參與公眾參與工作十多年，可以大膽地說：「這是香港公眾參與歷史上最大型和覆蓋度最高的公眾參與活動。」一眾成員更是親身落場，任勞任怨受盡辱罵也在所不計，實屬難得。縱使如此，仍然有人批評：「這場大辯論跟本是多餘。」又或者說：「所謂土地大辯論只是一場公關秀。」「不要假諮詢。」也是四個月來不斷在論壇上聽到的口號，通常是團體參與完整場論壇後才高喊的，喊完便離場。聽到這些說法，身為小組成員，有時真的哭笑不得。 筆者認為，一輪諮詢 ( 公眾參與活動 ) 孰真孰假，取決於三個步驟，缺一不可。 第一是諮詢過程。究竟公眾參與活動當中提供的資訊是否充分和透明？覆蓋的持分者是否全面，即是否所有關注議題的人士都有機會表達意見？ 第二是意見分析和撰寫報告。收集的意見有分量化和質化的，如何客觀地把兩種意見融合和作出分析，並按照分析結果轉化為建議？ 第三是政策的執行。官方會否按照或參考所收集並分析的意見而撰寫的報告建議，以執行相關政策？如果政府最終並無按照公眾參與過程所得的建議落實，政府便要向社會交待原因。 如果對以上三個步驟當中的問題，答案都是正面的話，這個諮詢便是真正的諮詢。 首兩個步驟是土地供應專責小組的工作範疇。諮詢過程以多種模式進行 ( 包括論壇、會面、展覽、實體 /

土地供應專責小組公眾參與活動已進入尾聲，最後一場公眾論壇亦在上周末 ( 八月二十五日 ) 順利完成。 由於是最後一場，參加公眾論壇的市民非常踴躍，人數達近三百人，是四個論壇當中最多。參加者都是有備而來 ( 當然包括示威道具 ) ，不少更是「熟口熟面」的論壇常客。既然來到，自然希望爭取機會表達意見，要求發言的表格把箱子擠得滿滿的，要勞煩主持逐一抽出。三小時的論壇最終有四十五位參加者發言，也是發言數量最多的一次。 沒有意外，論壇發言者都是圍繞著幾個熱門選項表達意見。談論最多的，依然是高爾夫球場、填海和郊野公園。 中長期的六個選項當中，兩個涉及填海，分別是「維港外近岸填海」及「發展東大嶼都會」，都是在諮詢期中討論較多的選項。尤其在六月底行政長官表示填海難以避免之後，坊間對填海的辯論隨即迅速升溫。除了早前團結香港基金提出填海二千二百公頃的「強化東大嶼都會」計劃外，也有專業團體和政黨建議在香港境外水域填海。不過，在境外填海或覓地，已超越了土地供應專責小組的工作範圍了。 筆者曾在本欄說過，在這個涉及十八個增地選項的「土地大辯論」中，談論較多的選項不等於支持度較高，只是較具爭議性罷了。相反，討論較少的亦不等如市民不支持。例如「岩洞和地下空間」，便鮮有聽到反對意見。另外，筆者注意到，有一個筆者個人認為是理所當然的選項，四個月來在媒體和坊間猶如無人問津，就像淹沒在大海波瀾當中。 這個被遺忘的中長期選項，是「於新界發展更多新發展區」。 自上世紀七十年代起的二十年間，香港先後有九個新市鎮落成，提供大量土地作綜合規劃，容納人口達四百萬。事隔二十年，現時只有東涌、古洞北 / 粉嶺北、洪水橋和元朗南等數個新發展區正在陸續推展當中，總發展面積約一千一百四十二公頃。這些新發展區，已全數計入可提供的三千六百公頃新增土地面積。即是說，尚欠的最少一千二百公頃，便要在以上新發展區之外另覓土地。 諮詢文件中提及的新界北發展區，包括新田 / 落馬洲、文錦道物流走廊及由恐龍坑、香園圍、坪輋、打鼓嶺及皇后山組成的新界北新市鎮，可發展面積約七百二十公頃，當中亦涵蓋了約二百公頃的棕地。 有研究組織和不少學者批評新界棕地發展凌亂欠規劃，新發展區項目便可以較具成本效益地處理棕地問題，為整合棕地作業提供契機。 私人農地以公私合營模式發展的建議甫提出

香港土地供應短缺問題嚴重，公屋輪候時間屢創新高，距離目標三年愈來愈遠。近日房委會公佈最新數字，市民輪候公屋，平均輪候時間是五點三年。還記得，土地供應小組籌劃今年四月底展開的公眾參與活動時，編輯書冊和拍攝宣傳短片，當時指出輪候時間是四點七年。話音未落，公眾參與活動甫啟動，輪候時間已升至五點一年。成員落區做論壇做展覽，紛紛把數字更新。如今「土地大辯論」漸入尾聲，輪候時間又增至五點三年，反映土地供應問題極為嚴峻，增加建屋用地實在刻不容緩。 上星期，團結香港基金舉行記招，提出「強化東大嶼都會」方案，建議在港島和大嶼山之間的中部水域作大規模填海，興建一個面積達二千二百公頃，可容納人口七十萬至一百一十萬的人工島。團體更建議把公私營房屋比例增加至七比三，以解決本港公營房屋短缺的問題。該方案比《香港 2030+ 》規劃研究報告中建議一千公頃，可容納四十萬至七十萬人的東大嶼都會，面積達一倍有多。一千公頃的人工島建議，亦已包括在土地供應專責小組提出讓社會討論的十八個選項當中，屬於中長期的六個選項之一。 「土地大辯論」的基礎，一直圍繞著覓地最少一千二百公頃的目標。由於十八個選項當中沒有一個選項能提供超過一千二百公頃的土地，我們主張增闢土地必須「多管齊下」，以不同選項組合去提供所欠的數量。 有人會問，哪「強化東大嶼都會方案」填海二千二百公頃，相對於欠地最少一千二百公頃，不是可以「一鋪過」解決土地短缺的問題嗎？要回答這問題，必需知道土地短缺數字在短中期和中長期的分佈。《香港 2030+ 》研究指出，直至二零二六年 ( 即八年內 ) ，各類用地總計短缺數字為八百一十五公頃；而二零二六至二零四六年的短缺則為三百九十一公頃。 由於填海項目由規劃至落實完成，需要相當長的時間。要填海造出大片土地，須進行所需的技術可行性研究，以及規劃及工程研究，當中包括多輪的公眾參與活動，加上其他法定和所需程序 ( 例如環境影響評估、城市規劃條例、前濱及海床 ( 填海工程 ) 條例等 ) 、詳細設計和施工。當中還包括向立法會申請撥款等不確定因素。一般來說，整個土地發展過程需時十年或以上。 另外，巨型人工島還涉及大量基建配套如公路、跨海連接橋或隧道等；相對於近岸填海，所需時間恐怕更長。 故此我們認為，填海過程超過十年，只能撥作中長期選項。即是說，就算大部份社會意見接受填

為期五個月的土地供應小組公眾參與活動已進入最後個半月。連月來，正副主席和小組成員一直馬不停蹄地出席公眾論壇、學校外展、專業團體和民間組織會談等活動，與不同年齡和界別持分者溝通，聽取對土地供應的意見；一天走三場的情況屢有發生。另外，走遍十八區的四十場巡迴展覽已進行了二十四場。最近主席黃遠輝亦撰文分享他在展場與市民接觸的感受。本週五，我們亦啟動了隨機抽樣電話民調，擬於六星期內收集三千個有效樣本，當中一千個將會通過手提電話接觸市民。 土地供應是個非常複雜的問題，也隨時觸及不同持分者的利益；但卻與市民福祉息息相關，故此往往出現「小我」與「大我」的對立與矛盾。這趟公眾參與活動亦可能是史上最大型及覆蓋面最廣闊的安排，目的就是讓市民認識我們眼前面對極其嚴峻的土地短缺問題，和解決問題的可行辦法。十八個短中長期選項各有機遇與挑戰，市民需要作出取捨。政府亦必須議而有決，決而有行。 五個月的諮詢期，有人嫌太長，認為政府只在拖延時間。也有人認為，根本不用辯論，「社會永遠沒有共識，政府要做便做吧。」又有意見認為，土地大辯論只會加劇社會矛盾。但筆者覺得，社會矛盾早已存在。公眾參與的過程，可以提供平台讓社會聚焦討論，互相聽取不同持分者的意見，從而尋找最大共識，最低限度可收窄分歧；政府掌握民意後才再作出策略決定。正正是由於社會矛盾的存在，公眾參與程序更是必要。否則，缺乏民意基礎的政策推行將必然會是舉步維艱。 筆者出席不同類型的公眾參與活動已三個半月，從落區接觸市民的過程中，發現社會對土地短缺議題逐漸有更多的認識，對不同增地選項的意見亦心裡有數。大多數社會人士認同土地供應是刻不容緩。從大部分填寫問卷者都願意湊足一千二百公頃可見，市民對至少千二公頃的土地短缺並無異議，亦同意應以多管齊下的方法，盡快增加土地供應。當然，大部分市民由於切身問題，對住屋用地特別關注；但亦認同其他用地如經濟用地和社區設施用地同樣短缺。 我們常聽到的一個論述，是增加土地供應不等如樓價會下降。我們認同，樓價受不同因素影響；但若然土地供應不增加，情況只會更壞。此外，人口政策，尤其是單程證問題，也是不少市民在不同公眾參與活動中表達的意見。他們認為政府應控制人口增長以紓緩住屋需求。雖然這些並非土地供應小組工作範疇，但我們亦會在報告內向政府如實反映社會人士的意見。 在公眾參與活動啟動初段，也有不

近日，一件在維港海濱發生的事情，重新燃點起社會對海濱規劃的關注。 為了阻止一幢樓高二十五層 ( 水平基準以上八十五米 ) 的工廠大廈在港島東鰂魚涌海裕街海濱出現，並截斷規劃中延綿不絕的海濱長廊；政府最近與業權人達成協議，以原址換地方式，用一幅面積達八千多平方米的海濱土地與業權人交換原有地塊。業權人可以在新地塊上興建與原來工廈樓面面積相若的旅遊、商業和文化設施，樓宇高度則大幅降低至水平基準以上三十五米。條件是，有關設計方案必須經城規會批准，再由行政會議通過原址換地協議，業權人亦必須補足地價才能成事。 其實，二十五層高的工廠大廈早在二零零一年已獲屋宇署批准興建。但到了二零零三年，城規會按社會當時需要修改分區計劃大綱圖，把原來海濱區的工業用途改劃為包含商業旅遊和文化的其他用途，更把高限設在水平基準以上三十五米，並沿海岸線劃出十米寬的休憩用地作海濱長廊，以確保長廊的連貫性。這些修訂，亦與由共建維港委員會 ( 海濱事務委員會的前身 ) 於零五年制定的《海港規劃原則》和零七年的《海港規劃指引》相符。 一七年中，發展商突然在海濱地盤架起圍板，展開獲准工廈的地基工程，令公眾嘩然，更立即引來區議會的關注，反對工廈興建。海濱事務委員會亦就這幢截斷海濱長廊和破壞海濱景觀的工程開會討論，最終一致對該項目表示失望，並要求政府與業權人磋商尋求解決辦法。不過，委員會亦理解，由於修改後的規劃圖並不適用於早已獲批的建築物，工廈的興建是完全合法的， 七月初，發展局宣佈，已與業權人達成初步協議，以原址換地方式優化海濱發展，取代與海濱規劃不協調的工廠大廈。上星期，發展商把修訂後的設計建議分別向東區區議會和海濱事務委員會作初步簡介並聽取意見。 一座緊貼海濱的二十五層工廠大廈變成五幢八至十一層高的辦公樓和酒店，解決了長廊連貫的問題，還港於民，本是好事；但有人卻認為政府「明益」發展商，並質疑為保存海濱長廊的完整性代價是否太大？ 維港海濱規劃願景，是把全長七十三公里的海旁土地連接成延綿不絕的海濱長廊供市民享用，讓市民可以沿海濱從堅尼地城步行至筲箕灣，或從荃灣跑步到鯉魚門；並把海濱用地建設成朝氣蓬勃、交通暢達和富吸引力的公共空間。過去十四年，當局一直進行優化海濱的工作，搬遷了例如貨物裝卸區、貨運碼頭、泵房等與休憩用地不相容的用途，把海濱用地改造成人人可享的長廊和公