加快短中期土地供應 解燃眉之急

土地供應專責小組自去年九月成立以來，至今已舉行了十次會議，討論過十五個增加土地供應的方案，並為即將進行的公眾參與作最後準備。十五個選項當中各有優劣，也有要克服的困難，也有極具爭議的。小組的工作，便是就各選項的機遇與挑戰、土地業權、規劃和建築技術問題、可提供住屋或設施的數量和時間等資訊向市民清晰闡述，以便社會大眾能作出比較和排列優次。

土地供應的方案，可以二分為短中期選項和中長期選項。倘若能在十年內可以提供房屋的，便屬短中期。例如增加建築密度、改劃社區或綠化用地作住宅發展、利用即將約滿的私人遊樂場地，或是公私合營等，都屬短中期方案。要十年至二十年或以上才能提供居所的，便被納入中長期。例如維港外填海、包括棕地的新市鎮發展、動用郊野公園邊陲地帶、岩洞發展、貨櫃碼頭上蓋發展等方案，雖然可以提供較大量土地，但所需時間往往超過十五年，便屬中長期土地供應方案。至於填平水塘和搬遷貨櫃碼頭再發展，極大機會需時超過二十年，可說是比長期更長期。

由於土地供應滯後，香港現時正出現嚴重房屋短缺問題；導致樓價高企、環境擠迫，公屋輪候時間愈來逾長，超過二十萬人居於劏房等不良現象。按政府資料顯示，十年內公共房屋的需求約二十八萬單位，但現時推算只能提供二十三萬餘單位，相差達四萬多個單位。可見土地短缺問題一天不解決，輪候情況只會愈變愈差，劏房問題亦只會日趨嚴重，隨時成為社會情緒的計時炸彈和樓宇安全的隱患。

面對這水深火熱的情況，尋找有效的短中期土地供應方案實在迫在眉睫，也有「寸土必爭」的必要。有見及此，小組在農曆新年前舉行的第十次會議探討了十五個增地方案以外的辦法，冀能增加或加快短中期的土地供應。這些辦法包括善用空置校舍、善用「政府、機構或社區」用地、善用工廈和精簡發展管制程序。

筆者一直倡議，用空置校舍改作臨時房屋，是一個極速提供額外居所以減低輪候時間的辦法。對整幢工廈改作住宅用途放寬限制，也是值得研究。兩項措施早前已在本欄論述，在此不贅。

短中期增地方案離不開利用現有「熟地」作更有效發展。另一個增加住屋供應的辦法，便是善用社區用地，鼓勵政府和非政府組織在土地上提供青年宿舍和老人院舍等居住設施。

一般而言，在規劃大綱圖劃作政府機構或社區用途的土地，屬中低密度發展。規劃原意是讓這些用地在高密度的地區內發揮援衝作用，減低城市的擠逼感。但城規會在市區的社區用地都把樓宇高度限制於現有建築物的樓層高度，例如原有建築物是五層高，高限便是五層，變相限制了該幅土地的重建潛力。即是說，機構要增加設施，要加高樓層數目便要向城規會申請，繁複的程序增加了項目的難度、時間和變數。這些過分的限制，對善用社區用地造成障礙。

因此，有意見認為政府應在環境許可的情況下主動有限度放寬高度限制，並協助提供資源讓有意興建和營運社區住屋服務的社福組織增加該等設施，以紓緩短中期房屋短缺的問題。筆者對此表示認同。另外，政府設施應鼓勵「一地多用」的多層發展模式，協調不同部門以綜合形式集中設施於同一幅土地或同一幢建築物內，以釋放土地作更有效益的用途。

土地供應專責小組現已進入整理公眾參與資料的階段，公眾參與將會在四月中旬正式展開，期望市民大眾到時積極表達意見，在這關乎社會福祉的重大議題上收窄分歧，尋求共識。

(註：文章內容只屬筆者個人意見，並不代表土地供應專責小組立場。)