減樓宇發水 推動綠色建築

【圖：政府在二零一一年推出可持續建築設計指引，規定樓宇間有足夠的間距，確保屏風樓不再出現。】

筆者在幾年前，在本欄寫過多篇關於監控發水樓的文章。今天再寫，為的是釐清一些社會上的誤解。最近，有人認為，發展商的發展項目，只要獲得香港綠色議會（Hong Kong Green Building Council）的認證，便可自動得到成的豁免樓面面積(或稱發水面積)。相關安排有令政府庫房蒙受損失之嫌。

所謂發水面積，其實是建築物在樓面面積上限之外，所獲得豁免的面積。一直以來，停車場、機電設施、住客會所、窗台等都可獲豁免計入樓面面積(Gross Floor Area)。在二零零一年，政府為了鼓勵環保建築，再把環保露台、工作平台、空中花園、擴闊走廊、郵件派遞室等設施豁免。經年累月，可獲豁免的面積越來越多，令樓宇體積越來越大，影響了街道採光，產生了熱島效應和城市通風等問題。

有見及此，政府在二零零九年委託可持續發展委員會，檢討樓宇發水的問題；並展開公眾諮詢，聽取專業人士和市民的意見；務求找尋方法，解決樓宇自過去累積下來林林總總的樓面面積豁免令樓宇體積過大等問題。

到了二零一一年四月，政府推出《可持續建築設計指引》，為樓宇發水設定上限，可豁免面積設定於樓宇總面積的一成。另外，又規定地面停車場、露台和工作平台只能獲一半豁免面積，窗台面積亦由五百毫米深減至一百毫米。要獲得樓面面積豁免，樓宇設計還要符合該《指引》的三個先決條件：

(一)樓宇間距和通透性——為改善空氣流通和緩和熱島效應，政策要求面積二公頃或以上的地盤，或建築物的連續闊度達六十米或以上，樓宇便要有通透的設計，須要提供百分之二十至三十三不等的可透性。此舉目的，是確保屏風樓不再出現。

(二)樓宇後移——為改善街道通風，優化行人道的環境質素和減低峽谷效應，政策要求若果地盤坐落於少於十五米的街道，地面首十五米高的樓層便要從街面向後移，令街道擴闊。

(三)綠化上蓋面積——綠化能令環境降溫，減低熱島效應。政策定出綠化率，規定面積不少於一千平方米的地盤提供百分之二十的綠化率。若地盤面積達二公頃或以上，綠化率便增至百分之三十。而且，當中最小一半的綠化須在地面。

除此之外，政府為了推動綠色建築，提高建築物的能源效益，在新規定下，樓宇須接受「香港綠色建築議會授予的綠色建築BEAM Plus評級」及能源效益數據，方可獲得寬免。

最近，筆者閱讀一份報章評論，發現坊間存著一個誤解。有人認為，發展商只要獲得香港綠色建築議會的評級，便可自動得到一成的豁免面積，而無須補地價。文章又指出，相關批核機構董事都是業內人士，有關計劃導致庫房蒙受損失，更有明益發展商之嫌。

當然，綠色建築議會評核的過程必須公平公開公正，是不爭的事實。如何提高透明度和改善運作可以探討。但若說成該議會運作涉嫌有損公眾利益，便屬無稽之談了。

首先，環保設施，例如環保露台、工作平台、空中花園、擴闊走廊、遮陽設施等，按《建築物條例》和相關的《作業備考》而獲得豁免面積的政策已自二零零一年一直存在。發展商投地亦會把當時法例和政策所容許的豁免面積計算在投地價格之內，價高者得。因此，評論認為一成豁免面積導致庫房損失之說並不公允。

再者，政府於二零一一年已把豁免面積收緊至一成上限。自此以前，屋宇署為批准圖則把關，樓宇設計只要符合法例要求，均可獲得相關的豁免面積。新政策實施後，這個安排並沒有更改。唯獨樓宇設計須額外獲得綠色評核，才能合乎以上所提及的所有條件。因此，若說成是單靠香港綠色建築議會評核便能得到額外一成面積，更令庫房遭受損失，便是以偏蓋全，混淆視聽了。

提倡可持續發展，推動綠色和環保建築，是世界的大趨勢。香港要成為綠色城市，有賴政府和各持份者積極推動和合作。