舊區更新 三十年後的困局

【圖：建於上世紀六、七十年代的樓宇，絕大部份已用盡了地積比率，欠缺重建誘因。如何妥善重置數以千計受影響住戶，將是做市區更新要面對的一大難題。】

《香港2030+》報告指出：「到二零四六年，樓齡達七十年或以上的私人住宅樓宇單位將達三十二萬六千個，是一五年同齡樓宇的三百倍。」相關的專題報告亦稱：「改造目前發展稠密的市區，以提升宜居度將會是一項充滿挑戰的任務。」

樓宇老化該如何處理？單靠市建局根本難以應付。香港的舊區更新，一直以來都是由私人發展商或市建局參與。不論是通過發展商或是由市建局負責，當中誘因在乎剩餘地積比率。即是說，舊樓的地積比越低，收購價有限，重建後可賣面積增加越多，重建誘因便越大。

上世紀六、七十年代或以後興建的住宅樓宇，絕大部分已用盡地積比，重建價值亦不高，私人發展商無利可圖便難以提起收購意欲。再者，由於高樓大廈業權眾多而且分散，令收購過程更形艱辛。日後就算市建局在「做一單、蝕一單」的情況下仍願意參與，但以現時市建局的資源和重建的進度，亦沒有可能完全解決將來出現因樓宇老化而衍生的問題。

另一方面，與未開墾土地相比，重建項目往往需時較長，歷時十年或以上的重建項目比比皆是。但社會上不少小業主抱著的心態，是任由居所破舊而不作維修，奢望日口由市建局收購。這樣做不但極有可能無功而還，更隨時影響自身居住樓宇及公眾的安全與衛生。

事實是，重建並非解決樓宇老化問題的唯一辦法。既然市區重建進度難以追上老化樓宇的增長速度，故此，與其無了期地等待市建局作收購重建，小業主應負起應有責任，妥善修葺和維修，把樓宇保養好，以延長樓宇壽命周期並改善居住環境。要知道，確保樓宇安全是每一個小業主的責任，而非市建局的責任。

《香港2030+》專題報告認同目前的市區重建規模相對溫和，建議政府需要強化市區更新的力度及政策。報告亦建議「透過規劃、城市設計和其他措施，以推行市區改善工作，並在推行有關工作時尊重當區特色和鄰里關係。」對此，筆者並無異議。不過就算要加大力度，要增強地區性更新；市區重建拆舊樓建新樓，舊業主和租戶往那裡去？顯然是一個必須處理的嚴峻課題。市區重建日後面對的不再是拆卸低矮樓宇，而是高樓大廈，這將會出現數以千計的受影響住戶，重置問題必然比現時更加嚴重。由於拆卸舊樓與新樓落的時間差距動輒七年或以上，要「樓換樓」也必先在另一幅用地興建作為重置選擇的住屋。

此外，公共房屋重建亦然，例如華富村重建涉及九千單位，受影響人數達三萬人，重建完成前亦需額外土地為居民興建重置居所。由行政長官在二零一四年《施政報告》宣佈重建開始，到預計完成日期的二零三四年，需時超過二十年。

故此，有人以為做市區重建便不需額外土地供應，便是錯誤解讀。

由此可見，面對樓宇老化問題，要解決，亦必須要有額外且具規模的土地資源處理重置問題，否則亦只會在「打困籠」的情況下寸步難行。

落實增加土地供應，已是迫在眉睫，社會應該認真面對。無止境的爭拗只會蹉跎歲月，於事無補。